“如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。”——6月8日，“理性繁荣，顶尖置业——2013中国高端物业投资价值论坛”在广州侨鑫·汇悦台销售中心举行，独立经济学家、北京大学汇丰商学院教授金岩石会后接受了信息时报记者专访。

城市价值提升让房价上涨

记者：国家楼市宏观调控政策未来的方向是什么？

金岩石：以前的国五条现在政府很少再提了，目前市场上呼吁最高的就是扩大房产税的试点。其实每一个政府都不希望自己国家征税的房产贬值，同时又希望自己印的钞票有出口。所以未来政策的方向就是城市化驱动房价上涨和货币化驱动人民币国际化。从这两点来说，中国未来政策已经没有太多空间了，所以只能用超额货币驱动政府投资，以及用货币加投资驱动城镇化。因此，中国未来十年的政策方向就是货币加城镇化驱动消费升级，唯一可能的变数，如果证券市场政策得当，股市有可能代替楼市成为新的投资趋势。

记者：最近包括广州在内的很多一线城市都出现多个地王，您觉得这是必然的还是反常的，是否意味着未来楼价会因此而再次上涨？

金岩石：房价必然上涨，但和土地价格没有必然的关系。地王出现之后很多人都在说，房价和地价是面包和面粉的关系，其实两者并不是同一个问题。而是人口、货币在流动中让土地所承受的空间价值提高了，然后通过房子来分割空间价值而已。空间价值之所以不断上涨，是因为人口、货币、时间和空间货币化，转化为城市的一切。空气中漂浮着金钱的味道，而人的生命又是有限的，这才是真正的城市价值。而很多房企之所以一掷千金，也就是看好未来城市的空间价值。

记者：目前土地市场正在改革，之前有消息指出，要把宅基地合法化并且上市，您怎么看？

金岩石：在没有一个系统的农村产业化政策出台之前，任何人都不应该动农民的土地，否则会得罪祖宗。城镇化不是简单的让农民进城，农民进城只能上街要饭。试想一下，有劳动力的人都进城了，剩下的老弱病残却要在农村种粮食供给城市，这不可能也不现实。而那些进城了的农民，很多都没有上过学，没有能力就业，但是进到城市他们的欲望却被点燃了，在满足不了他们自身需求的情况下只能铤而走险。所以，我们应该用农村产业化来解决农村的生存问题，然后把宅基地置换成让不能进城的农民能活下去的产业。比如巴西就是个失败的例子，80%以上的农民都进城了，城市也变成了一个贫民窟，所以现在中国处于一个十字路口，成则欧美，败则拉美。

珠江新城10万单价是必然

记者：过去广州被很人多称之为“理性城市”，相对于北京上海来说，楼价相对较低。但近一两年广州楼价也涨了很多，您是任何看待广州这个城市的房地产市场？

金岩石：评价一个城市地位如何，不应该以该城市的楼价为依据。我觉得广州过去一直没有找到真正的城市中心，过去一提到广州，首先想到的是五羊雕石、越秀区，但这些区域现在居住人口混乱，一些批发市场让周边居民的安全系数降低。现在广州才真正找到了城市的中心，那就是珠江，以水为中心。比如上海的中心由过去的淮海路转到陆家嘴，原因就是因为“水”。

水可以净化城市空气，可以让人的心情变化。所以一个城市的中心居住理念应该是择水而居、饮水而居、造水而居。

记者：广州的中心既然是珠江，那珠江新城目前每㎡（建面）4、5万元的楼价还有多少上涨空间？

金岩石：按照我的研究，一般一线城市主城区：中心区的比例是1：5，比如上海中环的价格是每㎡（建面）6万元，陆家嘴就可能出现30万单价的豪宅。深圳和广州都是这个比例，广州现在主城区的价格是每㎡（建面）2万元，那珠江新城出现10万的单价是必然的。

“房价压下来城市就没机会了”

记者：北京和上海等一线城市频现天价豪宅，广州也有出现10万元的单价，你觉得合理吗？

金岩石：什么叫合理价格，买卖即合理。上海的汤臣一品就应该卖每㎡（建面）50万元的价格，然后拿出三分之一的价格给穷人建房子。如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。穷人就不应该奢望买房，如果穷人也可以买房，那这个城市就是一个贫民窟。把一个城市的房价压下来，城市没有机会了，穷人都不来了。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。

记者：为什么一些越贵的产品卖的越好？

金岩石：高端物业之所以引得争抢，有四个原因：

第一，奢侈品定价概念。爱马仕的包是奢侈品，住房也有奢侈品。城市高端物业的价格由谁来决定呢？由塞纳河决定，由泰晤士河决定，全球77个金融中心，除了德国的法兰克福的房价不涨，所有金融中心的房价都是高涨。

第二，信用资产概念。豪宅不是房子，因为住豪宅的人是为了获得更多的机会，很多人是因为住的地方而改变了一生。

第三，投资概念。当把豪宅放在经济周期的波动当中，会看到豪宅的领涨抗跌，涨的时候比平均数快，跌的时候比平均数慢慢，比如香港楼价在1997年到2002年暴跌，这时候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是从2002年到现在，豪宅涨了5倍，而香港楼价平均值才刚回到1997年的水平。

第四个税收激发概念。将来一定要开征豪宅税，只要开豪宅税，豪宅的价格必然会涨。因为给你贴了一个标签，你是富人。涨了税你会心安理得地住在这里。重庆的房产税执行后，重庆的豪宅涨了10%。一个国家开征任何税收，都会导致征税和税收办法产生互动。当我们开征所得税的时候，意味着所得长期呈现上升趋势，开征豪宅税意味着豪宅也会上升。所以税收效益会激发房价进一步上涨，如果现在买了，三年后，出现了豪宅税，你的房价不会下跌，反而会上涨。

投资秘诀

要投资近水的

人口流入城市

记者：现在楼市的特殊时期，投资应该如何把握？

金岩石：三点要求。其一，圈内（中心区域）可以投资，圈外不可投。其二，有水的城市可以投，无水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市可以投资。选择投资哪个城市要看他们是否流动人口有1500万~2000万，是否有水，是否经济增长不错。可以选择的城市范围有三，就是三大中心，即大北京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重庆、大武汉、大西安、大沈阳也是不错的地方，值得考虑。

而高端物业投资有“三个中心”理论，一看是不是中心城市，二看是不是城市中心，三看是不是中心城市的城市中心。城镇化开始从50%向65%以上挺进，房价降出现“大城继续上涨，小镇相继暴跌”。决定城市房价，特别是是决定高端物业房价不是收入，也不是资金回报率，是单位空间面积的人口和财富之间的比例。城市化带来的人流、钱流、逐水流，让单位空间面积的人口财富比暴涨，房价自然上涨。

个人简历

1955年出生的金岩石，被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。先后在南开大学，美国哈佛大学等知名大学深造， 代表作品《金岩石解读中国经济》。他是最先在华尔街从业创业的华人之一，所创三普证券于1997年在纳斯达克借壳上市，随后又创立三普投资、三普基金。2001年回国后，先后组建了中国首家合资证券公司——华欧国际以及中国首家合资基金公司——湘财荷银（现泰达荷银）。2008年加盟国金证券，任首席经济学家，同时兼任上海交大海外学院金融所所长，北大，清华，中国政法大学，浙大，中欧，中南财大等大学的EMBA教授。