许多人购房时倾向于城市新区，无非是冲着有新区的概念层出不穷，有发展潜力，未来预期高，而新区房产价格相比主城更低，这就在房产增值属性上拥有更多爆发力。

那么如何判断正在规划建设的新区能否真正的发展起来？能否成长为“别人家的新区”？什么样的新区值得投资呢？以下四点要注意：

1、与主城的距离

一般来说，新区想要发展起来，往往要靠着老城区的经济辐射和人口外溢，所以主城区与新区的断裂带长度这个因素，在新区的选择中就尤为重要。那些发展好的新区离主城区没有过长的断裂带，能够自然承接主城区的人口和产业外溢。

《2019中国城市空间开发简报》截图

《2019中国城市空间开发简报》分析认为，近五年来，全国城区人口增长率约为8.9%，而全国建成区面积增长率约为13.5%，导致了大量“空城”现象，因此3公里范围内的产业微城是符合新型城镇化发展要求的“小而美”的产城融合产业园区典范。

这也进一步论证了新区与主城区之间过长的断裂带会导致“兴城不兴业，见物不见人”的现象。

《2019中国城市空间开发简报》截图

2、看路网规划的密度

城市要发展，交通需先行。只有成熟畅通的交通路网，才能拉近新老城区之间的距离，提升城区的辐射能力和影响力，方便主城区的人口往新区转移。

3、看新区的“权力排序”

新区虽然都叫新区，级别却高低不同，有区、市、省、国家的行政级别区分。行政级别越高，得到的重视程度就越高，市政规划的发展也就越快。

4、看规划的执行进度

有些新区，从设立到规划执行，发展日新月异，有的则是差强人意、没有什么力度。

这就需要看新区的产业发展，产业对于新区的发展至关重要，直接决定了人口能否有效流入。有产业覆盖才会有收入，有收入就有人气，当产业和人气都聚集了，新区的购房需求也会慢慢增加。

产业覆盖率和企业入驻信息都可以在新区的官网、当地政府网搜索得到。规划有企业入驻，尤其是可以带来年轻人、可以带来收入的高新企业，或是成规模的、知名的大企业的分部等等这些新区，发展速度也会加快。

其实大多新区的发展都是有政策倾斜的，因而不缺产业。但一个新区建设的成功，除了有举全（省）市之力打造下的“人和”因素之外，也少不了自身的“地利”。

新区的开发实质上更接近于再造一个新城市，即便当地引入有高规格的产业也需要落地的时间。在产业发展的真空期，新区始终需要老城的辐射，否则难以聚拢人气。

因此新区距主城区越远，未知性也越大，一旦产业没有赶上新区的地产建设，轻则导致房产市场不旺，重则沦为人气冷清的空城。

当然，现实中各个新区之间各有特色，也并不存在一个统一的标准。但是新区与主城的“距离”却可以作为投资买房的重要参考。地段，地段，还是地段，李嘉诚的置业哲学三连，在各大新区面前照样适用。 

因此，那些和主城距离更近，产业聚集更多，价差与主城相比并不大的新区更值得投资。距离主城越近，建设难度越小，因此，预期的潜力兑现可能性就越高。这也可以解释为什么离主城越近的新区，在置业投资人群中的认可度会更高了。

作为备受关注的自由贸易区（港）建设，海南也少不了那些与之共同成长的新区。北有江东、南有崖州、西有洋浦、东有乐城。

一：海口江东新区

海口江东新区位于海口市东海岸，与海口主城区国兴商圈仅一江之隔。是海口市“一江两岸、东西双港驱动、南北协调发展”的东部核心区域；同时也是“海澄文一体化”的东翼核心。江东新区规划范围东起东寨港(海口行政边界)，西至南渡江，北临海口东海岸线，南至绕城高速二期和212省道，规划范围约298平方公里。根据规划，江东新区起步区未来将形成“三横八纵”干路网系统。

航拍海口江东新区（图源：海南日报）

目前，兖矿集团、海南银行、中国银行、大唐集团、国投公司等13家机构和企业已陆续进驻。

江东大道(二期)项目全线贯通，白驹大道改扩建及东沿线项目预计在6月份完工，文明东越江通道项目主体结构基本完成，江东新区起步区路网(一期)、美兰机场二期等项目正在按工期有序开展。

江东大道二期路网工程（图源：海南日报）

海口哈罗公学、海口江东新区地埋式水质净化中心等项目均可在年内完工投入使用。

媒体报道

二：三亚崖州湾科技城

三亚崖州湾科技城位于三亚市西部，毗邻南山文化旅游区和大小洞天风景区，规划面积为39150亩，主要由南繁科技城、深海科技城、大学城、南山港和全球动植物种质资源中转基地（即“一港、三城、一基地”）五部分共同构成。

三亚崖州湾科技城

从总体规划上，可以看到，崖州湾科技城园区力争环环相扣，深海和南繁研究都需要人才及研发力量，科技城又规划了大学城，为科研成果及人才提供平台，这三部分息息相关。产城合一的创意新城，妥妥的“三亚硅谷”~

三亚崖州湾大学城效果图

此外，园区基础和配套设施的不断完善，也进一步刷新了科技城的建设“加速度”。

作为三亚刚需的教育大礼包，目前梦嘟嘟幼儿园、三亚寰岛实验小学已投入使用，中学（三亚南开学校）正在推进选址落地，国康医院门诊大楼已基本竣工。显而易见，崖州湾科技城内已实现科教文卫的全方面覆盖。

科技城内的幼儿园、小学已投入使用

三亚国康医院耸立崖州湾科技城

三：洋浦经济开发区

洋浦经济开发区在海南西北部的洋浦半岛，截至2019年8月，总面积31平方公里，是国务院1992年批准设立的享受保税区政策的国家级开发区。具有建设大型临海资源型工业基地的诸多优势。

洋浦经济开发区

经过多年开发建设，洋浦的石化产业规模效应显现，成为我国第二大的商业石油储备基地；港航物流产业实现东南亚国家主要港口全覆盖；高新技术产业的发展也日新月异。

洋浦经济开发区港航物流产业

洋浦也在打造宜居宜业的滨海产业新城。正在推进滨海文化广场建设（含电影院、文化馆、体育馆、图书馆、档案馆等），将于2020年底投用；与浙江蓝城集团合作，已开工建设1400套人才保障房，启动城市会客厅概念性规划设计，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲等多功能于一体的中央商务区。

洋浦跨海大桥

四：博鳌乐城国际医疗旅游先行区

博鳌乐城国际医疗旅游先行区位于琼海市嘉积镇城区与博鳌亚洲论坛核心区之间的万泉河两岸。先行区距离博鳌机场约7.3公里，距离博鳌动车站约3.7公里，周边有省道、国道、高速公路等区域性交通设施，有琼海市的嘉积城区、博鳌特别规划区、中原镇区环绕，提供城市服务支撑。

2013年2月28日，国务院正式批复海南设立博鳌乐城国际医疗旅游先行区，并给予9项高含金量的支持政策，园区试点发展特许医疗、健康管理、照护康复、医美抗衰等国际医疗旅游相关产业，旨在聚集国际国内高端医疗旅游服务和国际前沿医药科技成果，创建国际化医疗技术服务产业聚集区！又被称为博鳌亚洲论坛的第二乐章。

目前，乐城先行区已有博鳌一龄生命养护中心、慈铭博鳌国际医院、博鳌恒大国际医院、博鳌超级医院等9家医疗机构投入运营或试运营，在肿瘤防治、生殖备孕、整形美容、康复疗养等领域初步形成产业集聚。先行区还引进签约51个院士专家团队，开工建设16个投资项目，为先行区注入了新的强大发展动力。

俯瞰博鳌乐城国际医疗旅游先行区（图源：海南日报）

2019年7月，海南省委、省政府对博鳌乐城先行区、洋浦经济开发区、海口江东新区、三亚崖州湾科技城等4个重点园区施以“一园一策”改革，赋予4个园区相对独立的事权、财权、人事权。

政策的扶持、产业的发力、资源的汇聚，这几个新区也依据自身优势，先后发力，也将会同海南自由贸易区（港）一同成长起来。在房地产开发方面，地产商也围绕“健康”“科技城”“宜业宜居”等话题，寻求新的发展方向，先后推出的康养、文旅地产等项目也备受关注。

这四大片区各有所爱，也各有优势。因为片区的范围很广，买房仍需考虑具体的地段，如果刚好可以买到高资源集合度的项目，那也是一个不错的选择。在城市新区买房投资，这几个新区，你更看好哪一个呢？