■ 对话动机

　　随着国内经济的发展和居民财富的增加，赴海外投资、置业成为不少投资者的资产配置手段之一。在近期的秋季房展会上，海外房地产受到投资者的热烈追捧。

　　仲量联行的最新研究报告显示，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元。这个数字在2012年和2011年分别为33亿美元和29亿美元。也就是说，2013年国人海外置业的金额同比大增，翻了一倍有余。

　　国人海外置业热潮下，其实对海外房地产市场了解有限。海外市场的风险如何规避？投资海外房地产有哪些禁忌？就此，我们采访了中金国华投资基金管理有限公司董事长李宾。海外房地产是中金国华的核心业务之一，其在海外有专业的房产投资顾问团队。

　　李宾认为，2008年金融危机之后，海外房地产市场已现明显复苏，海外投资房地产市场仍有机会。但国内投资者赴海外投资置业最大的问题是对国外法律政策不了解，不了解海外的生活习性，不了解海外企业的运作方式，不了解海外的金融市场等。这导致中国投资者出海处于非常被动的状态。

海外市场复苏致房地产投资外热内冷

　　新京报：近两年，我们看见国内的一些大型开发商纷纷出海，房地产投资出现外热内冷，主要原因是什么？

　　李宾：从今年开始，随着银行贷款的收紧，本土房地产受挫，境内的融资成本不断攀高，不断有企业出现融资难现象，导致大量的项目出现烂尾、停工状态。这样的状态的持续发生，自然会影响投资人投资国内房地产的热情。

　　与国内市场相比，海外的房地产金融市场制度更加健全，当地政府采取多种措施保障投资人的利益。比如，每个项目都提前做到完工担保，投资人的资金均放在第三方监管账户中，这些措施都能有效地保障投资人的利益，降低投资人的风险，保障项目能够顺利运营。同时，自2012年以来，美国、英国等国家，房地产市场逐渐回暖，当地政府出台大量政策鼓励本土开发商和外国投资人共同参与房地产投资。宽松的政策制度和回暖的市场，吸引大量的资本进入市场。

　　新京报：中金国华跟国内其他几家房地产公司相比优势在哪里？

　　李宾：自去年开始，已有数家国内知名房地产公司和大型企业走出国门，投资世界各地的房地产，期望从这一个回暖的市场环境中分一杯羹。中金国华一直是一个鼓励创新的企业，公司团队在海外拥有非常丰富的资源，所以我们新增了海外投资这一业务板块，为国内投资人提供专业的海外地产投资服务。

海外投资房地产法律政策是最大障碍

　　新京报：你们接触下来，中国投资者、企业赴海外投资房产遇到的最大问题是什么？

　　李宾：中国投资者到国外遇到的最大问题就是对国外法律政策不了解，不了解海外的生活习性，不了解海外企业的运作方式，不了解海外的金融市场等等。这就导致中国投资者出海处于非常被动的状态，中国投资者到了海外可能无法从本质上辨别项目的好坏，这样就容易导致收购的项目不能产生较好的收益，甚至导致投资失败。

　　新京报：具体是哪些不一样？

　　李宾：从国内有些机构已经完成的收购项目可以发现，经常会出现过分溢价收购的情况，或者收购一些海外本土机构不看好的项目。错误的投资不仅增加资金成本，对后续的项目处理也会带来很多困难。

　　其次，即使顺利收购了一个较好的项目，但是之后的管理工作才是真正的重中之重。美国、英国等国家均为服务业高度发达的国家，无论酒店、公寓还是办公楼，客户的体验有时甚至高于楼盘品质。很多国内投资者在收购完国外的物业后，由于管理不善，导致租户退租率在短期飞速攀升，很多物业租金大幅掉价，甚至部分开始处于空置状态，这些现象在中国投资人管理的海外资产中非常普遍。

　　新京报：中国的投资理念放到海外房地产市场有些水土不服。

　　李宾：是的，中国投资人到海外收购物业经常要求把握绝对的控制权，为了获得该控制权，愿意付出更多的成本。但这并不是很好的做法，因为外资机构在国外有更加丰富的运营管理经验，过分限制他们的管理权限，不利于项目运作的整体推广，这将严重影响项目的运营效率。同时，在管理时，中国投资人容易用中国的模式运营海外的项目，这样可能会出现合作问题。

　　新京报：怎么解决？你们有没有给出解决方案来处理这些问题？

　　李宾：解决这些问题的方法，主要还是要让中国投资者学会观念的转变。首先，必须邀请专业的，并且对国内外环境均非常了解的人士或机构来帮助自己选择合适的物业。中金国华特地邀请在国外相关领域工作多年的人士为客户服务。其次，我们建议国内投资者跟随专业机构进行投资。或者，在全权收购物业后，尽量将管理交给专业机构，或指派对当地比较了解的人来参与项目的管理，这样才不会导致“水土不服”。

海外房地产投资整体回报不是特别高

　　新京报：实际上很多投资人也发现了一些情况，比如海外投资房产的回报似乎比预想的、或者报道的价格涨幅低，这是为什么？

　　李宾：海外房地产投资实际的投资回报其实并不是特别高，处于一个较为适中的水平。不过我们投资海外地产一般会加一部分杠杆，这样自然对回报有一定的提升作用。跟国内一样，美国一线城市的写字楼租金回报率一般为3%-6%；而二三线城市的回报较高，部分可能达到10%以上，当然相对的风险也更高。一般来说，美国二三线城市的房价受经济影响的幅度较大。

　　新京报：那么在投资标的的选择上，是不是能根据需要区分出收益较高的项目和较低的项目？

　　李宾：我们不建议单纯按收益区分。选择项目的时候需要根据不同的项目做针对性的处理，这需要综合考虑投资人的风险偏好、投资时间长度以及收购后的用途等因素。如果想长期持有，我们建议收购一些稳定物业，比如写字楼和公寓，其回报比较稳定，风险较低。但是如果想持有一段时间后退出，则需要对当地的情况做一定的分析，根据市场状况来选择标的。

　　新京报：在一些区域市场，房价一度出现过大跌。比如有网友说2010年在新西兰购买的房产，现在已经跌了10%，此时海外投资房产会不会又经历类似次贷危机？会不会“抄底”抄在了山顶上？

　　李宾：在海外，不同的国家经济状况差异甚大，不同国家在房地产领域的机会也不一样，有回报肯定存在风险。不可能保证绝对的回报。自2008年开始，海外市场的杠杆化收紧了很多，尤其在北美。曾经北美市场好的时候，根本不愁资金，本土机构只需要在本地就可以融到资金。但是2008年以后，美国本土的很多开发商遭遇融资难的问题，所以逐渐开放市场，开始寻求海外的融资机会。近几年来自全世界的资金开始涌向美国，投资于美国的房地产市场之中，市场逐渐回暖，我们认为在短期之内不会发生次贷危机的状况。

　　近几年为了吸引各国投资人，不少国家都出台相应的政策帮助海外投资人到本土投资物业，这对刺激当地经济发展起到有效的作用。不少房市回暖的国家，经济也渐渐开始复苏。我们对短期的全球经济发展还是抱有比较好的期望，不过经济有周期，下一个转折点是什么时候，还有待我们观察。

　　新京报：在海外房地产投资热的同时，投资陷阱也不少，对中国企业和个人赴海外投资房产有何建议？

　　李宾：我们认为作为一个投资人，而不是投机人，拥有清醒的头脑是非常重要的。

　　首先，相信专业。我们知道不少中国投资者在海外投资常常找朋友帮忙看项目，但是这样可能造成他们作出错误的选择。虽然在海外工作的朋友对当地比较了解，但是专业领域的尽职调查由专业的机构执行更为合适。另外，他们有更多渠道获取优秀的项目，所以必须依靠专业的团队为我们寻找项目标的。

　　其次，当我们对一个地方的环境不是特别了解的时候，最好聘请当地专业的人士来管理项目，尽量不要单独去管理。如果不是打算持有自用，我们非常支持投资者以参股的方式与海外机构共同管理海外项目，而非绝对控股。

　　最后，要回归理性。投资项目一定要做好清楚的尽职调查，了解自己的实际需求，采用符合当地的资本运作方法来管理项目，保证项目的有效退出。（吴慕白）