一、2014年房地产市场运行情况

2014年，全国楼市整体回落，但年底出现回暖，具体表现如下：

一是房地产开发投资同比增长创新低。当年全国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿㎡（建面），同比下降10.7%，降幅同样创过去十年最低水平。

二是商品房销售下滑态势明显。当年全国商品房销售面积为12.06亿㎡（建面），同比下降7.6%。自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2008年和2014年出现下降。

三是下半年楼市政策出现调整。2014年上半年，全国房地产行业呈现低迷走势。下半年，房地产市场调控政策开始出现调整，住建部在7 月份召开会议提出“千方百计消化库存”，定调了楼市下半年政策主线，部分二、三线城市开始实施限购松绑，至年底，仅北上广深和三亚继续实施限购政策，其他城市基本取消或放松限购政策。此外，鉴于下半年宏观经济增长受困，中央出台多项宏观经济调控政策，9月底，央行与银监会要求各地加大对居民首套住房和改善型住房需求的支持；10月29日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，并明确要稳住住房消费；11月21日，央行在时隔两年半后再次降低存贷款利息，引致12月份全国楼市整体回升。

四是四季度主要城市楼市回暖。从全国30个大中城市单月商品住宅成交量走势来看，2014年前8个月，一、二、三线城市成交量都呈现同比下跌态势；10月份以来，受政策利好影响，三类城市成交量均呈现回升，其中一线城市回暖最为显著，四季度成交量环比增幅在30%-50%之间；12月份，一线城市成交量同比增长51.2%，三线城市同比增长40.9%，二线城市同比增长14.0%。

五是四个一线城市中深圳成交量、房价跌幅最小。尽管年底全国楼市回暖，但四个一线城市全年新建住房累计成交量仍同比下降，深圳降幅最低，仅为7.9%，北京同比下降23.3%，为降幅最高城市。此外，根据国家统计局房价指数，四个一线城市新房价格指数同比增幅持续回落，12月份，深圳房价同比下跌1.3%，同比跌幅最小；环比来看，7月份以后，四个一线城市房价均呈现环比下跌态势，但12月份仅深圳出现环比上涨，且为全国70个大中城市唯一出现环比增长的城市。

二、 2015年房地产市场发展背景分析

（一）宏观经济政策的调整，有利于房地产市场回暖

从宏观经济走势看，2014年国内宏观经济增幅回落，加上世界上多数国家经济增长乏力，使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上，中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下，货币政策作为稳定经济增长的重要因素，预计将延续2014年四季度的调整思路，不仅“定向宽松”政策会继续实施，而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心，有利于促进房地产市场的持续回暖。

（二）新型城镇化背景下，住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇

根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说，未来城市住房需求将呈现以下变化：

一是每年大量高校毕业生就业，带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据，2014年高校毕业生达到727万，如加上中等职业教育毕业生，未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势，毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算，重点城市每年新增毕业生10-20万人，北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时，也增加了当地住房需求。以深圳为例，预计未来几年，每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套（包括购房需求2万套、租赁需求8万套）。

二是一亿农业人口落户城镇，将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇，每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低，其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例，预计未来几年，每年将新增住房租赁需求10万套左右。

三是城镇棚户区和城中村改造，将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标，到2020年，大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析，预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿㎡（建面），需求规模巨大。以深圳为例，目前深圳市住房自有率仅为30%，而北京、上海为70%，广州90%，远高于深圳；在未来新型城镇化背景下，若不考虑新增人口带来的需求，仅计算改善性需求，按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算，当住房自有率达到北京、上海目前水平，需求实现时间需23年，故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。

综上分析，在我国新型城镇化背景下，我国房地产市场特别是北上广深等一线和二线热点城市的房地产市场，将面临良好的发展机遇；以深圳为例，在2014-2020年期间，每年住房市场新增的买卖需求约17万套，租赁需求约18万套。然而，因大城市新增土地资源的稀缺，未来城市更新难度的加大，以及存量商品房规模有限、二手房供应能力不足，未来住房买卖市场难以有充足的供应量满足市场需求，并存在房价持续上涨的可能。未来，在新型城镇化背景下，充分挖掘大城市住房市场供应潜力，是保持房地产市场乃至宏观经济稳定健康发展的主要目标。

三、 2015年房地产市场政策导向研判

结合中央经济工作会议及中央全面深化改革系列要求，个人认为，未来我国房地产业将充分发挥国民经济增长的支柱产业作用，在经济增速持续下滑、经济结构持续调整期间，有力促进宏观经济稳定增长，并推进国家新型城镇化目标的实现。主要依据如下：

从促进经济发展看，改革开放以来，随着我国房地产业的快速发展，房地产业在国民经济中占有了重要地位。目前，我国房地产业增加值占GDP比重达到5%左右，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重多年保持20%，直接来源于房地产的税收约占全国税收收入20%，房地产业带动了40多个相关产业的发展，创造了大量就业岗位。因此，房地产业仍然对我国经济发展起到巨大的支撑和促进作用。

从民生改善看，随着房地产市场的快速发展，我国城镇居民的生活水平大大提升。目前，城镇人均住房面积从1978年的不足7㎡（建面）快速提升到2012年的32.9㎡（建面）；城镇居民居住成套住房的户数占比达到76%以上；城镇私有住房占住房总量的比例达到85%以上，住房自有率达到74%。目前，住房已成为我国多数居民家庭的主要财产，住房内在质量显著提升，居民住房功能和人居环境大大改善，住房制度改革和房地产市场的发展，大大提升了我国城镇居民的生活水平和生活质量。

尽管，目前还存在城镇居民住房差距扩大、普通居民住房支付能力不足等问题，但总体看这仍然是发展中的问题，可以通过住房制度的深化改革解决，而房地产市场机制本身并没有什么根本问题，并可以通过长效机制的建立，解决市场过度投机带来的泡沫化风险。

当前，我国新型城镇化正在快速推进。从美国、日本、韩国等发达国家发展历程看，在城镇化超过70%以前，住房建设规模通常保持快速增长。据此判断，当前我国房地产业仍将处于较快增长阶段。尽管在经济增长调整期，房地产业增速也有可能放缓，行业结构有可能调整，但继续保持中高速增长的势头并未改变，并能够继续发挥对国民经济的支柱产业作用。

根据以上分析，结合中央经济工作会议提出的“稳增长、防风险”目标，本人认为2015年我国房地产市场的政策导向总体会坚持“稳”字当头、增长为主。具体包括以下目标：

一是稳定销售量。2014年尽管全国商品房销售量下降7.6%，但仍然处于我国房地产市场发展历史上第二高的销售规模。2015年，在促进住房消费等六大消费政策的利好下，全国商品房销售目标应继续保持稳定，上下浮动比例不会低于5%，以利于国家新型城镇化战略的推进。

二是稳定房地产投资。2014年，我国房地产开发投资总额尽管再创历史高位，但10.5%的同比增速是过去10年最低水平，且低于固定资产投资增速，对拉动宏观经济增长不利。2015年，在宏观经济增幅预计继续下滑背景下，预计国家将充分发挥住房投资和消费对经济的支撑作用，力争促进年度房地产开发投资增长10%-15%。

三是稳定住房价格。房价涨跌是市场稳定的重要指示器，并能够改变市场预期。2015年，为稳定住房价格，促进市场活跃，预计各地将对不同城市按不同目标分类调控，并通过调整供需稳定住房价格。对于一线和二线热点城市，要关注房价可能出现的快速上涨，涨幅10%以内基本可防范泡沫继续扩大；其他库存较大城市，因企业以价换量、价格下跌有可能扰乱市场造成风险，故应当加强监测，及时应对，以稳定市场秩序。

四是稳定市场供应体系。2014年，全国商品房新开工面积呈现较大回落，与经济调整期住房买卖市场需求下降有关，也与不同区域供应结构不合理相关。今后，国家应当给予住房需求潜力大的一线和二线热点城市更多的支持，适度增加土地供应指标，并严格控制库存较大、供应过剩的城市的土地供应；同时，着力培养住房租赁市场，发挥库存住房及其他存量住房对低收入家庭租赁需求的作用。 

四、促进房地产市场健康发展的政策建议

结合本人近来参加的国家、省、市系列住房与房地产政策研究，对2015年房地产市场发展提出以下政策建议：

（一） 加快推进住房制度深化改革

住房制度深化改革的总体思想应当在坚持住房市场化发展的基础上，加快构建 “高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房政策框架，构建新的住房制度体系。改革的目标是通过制度创新，建立起以商品住房、共有产权住房（或政策性商品房）、公共租赁住房，以及住房货币补贴、住房金融、住房税收等住房制度为基础的多层次住房供应体系、基本住房保障体系和房地产健康发展长效机制，实现住房发展从量到质的提升、从粗放向集约的转变、从低效到高效的升级。

（二）调整房地产市场调控政策

一是调控去行政化，除北上广深四市因房价高、投机严重需在部分区域限购外，建议全国其他城市不再执行限购政策。二是完善差别化住房信贷政策，建议对购买首套、二套住房的家庭，贷款首付款比例不低于20%，并可以享受贷款利率优惠，对购买三套及以上的家庭，首付款比例不得低于40%，具体由商业银行自主确定。三是调整差别化住房税收政策，建议在开展房地产税立法的同时，减轻个人住房交易税收负担、支持居民合理住房消费。对个人首次购买90㎡（建面）及以下住房的，契税税率统一下调到1%；暂免征收个人销购住房印花税、土地增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的差额征收营业税，超过2年（含2年）的免征营业税。

（三）加快建立共有产权住房制度

针对北上广深等一线和二线热点城市房价高、中等和中低收入家庭购房难问题，建议加快建立共有产权住房制度，切实解决其住房困难问题：

明确适用人群范围，主要是本地人才群体和部分为社会提供重要服务的居民群体（如警察、教师、医务人员、机关事业单位工作人员等）；明确价格，统一限定为不超过同地段、同品质市场商品房评估价格的70%，并视不同地段市场房价水平具体确定折价比例；明确配置规则，由政府向符合条件者发放资格证书，购房者持资格证书结合其对相关区域、户型、价格偏好，到相关项目购房；明确产权归属，共有产权住房土地出让时，应当明确其限定销售价格与同区域、同品质市场商品房评估价的差额为政府所拥有的产权份额，其余为开发商产权份额，在其销售和办理转移登记时，房产证亦应明确购房者与政府相应的产权份额；明确流转规则，购房者签订购房合同10年内不得上市交易，满10年的，可按届时同区域、同品质市场商品房评估价及政府份额购买政府权益后，获得完全产权上市交易；是明确使用、收益、处分相关规则，购房者使用期间应当承担水电、维修、物业管理等使用费用，符合规定出租的，应当按照产权份额向政府缴纳政府应收租金收入。

（四）完善基本住房保障体系

加大财政性资金投入力度，建议每年安排不低于土地出让收入10%的资金专项用于公租房建设和住房货币补贴；有机衔接租赁市场与保障房供给，引导新建商品住房直接用于出租经营，鼓励企业利用自有用地建设自用住房进行出租经营，鼓励农村集体组织利用非农建设用地建设运营租赁住房，支持机构投资者收购、租用房源用于住房出租；推进养老事业发展，将养老住房纳入住房保障范畴。

（五）创新住房开发模式。

做好“十三五”住房建设规划工作，通过住房用地的合理分配，建设时序的合理安排，保证各年度住房供应持续稳定；提高大城市新建住宅容积率，集约节约利用大城市日渐稀缺的土地资源；加大政策性住房供应力度，各地应明确每年共有产权住房或公租房占年度住房供应总量的比例。

（六）创新住房金融模式

加快建立政策性住房银行，政策性住房银行或在公积金机构的基础上构建，或者以财政出资构建，并吸引寻求长期增值收益的社会资金（如外汇资金、社保资金）参与；加快建立住房抵押贷款二级市场，在国内已批准建立自由贸易区、国家级金融开放创新平台的区域，试点设立地方性住房抵押贷款证券公司，成熟后可设立全国性住房抵押贷款证券公司。

（七）推进住房更新，提高住宅质量

加强棚户区、城中村改造，推进老旧住区综合整治，改善城镇住区居住环境；完善住宅配套设施建设，新增交通及公共设施建设应与住房建设同步，政策保障房用地应尽量安排在基础设施成熟、便捷区域；加快住宅产业化建设，提高住房科技水平，强化住宅质量责任终身制。

（八）加快住房和房地产管理体制改革

精简管理机构，将城市规划、土地管理、建设管理、住房和房地产管理、城市更新、住房保障、房屋租赁、住宅产业化等管理职能统一合并到一个管理部门负责；减少行政手段对市场的干预，加快政府权责清单和企业负面清单的制定，全面取消对房地产企业经营的直接干预；发挥社会组织、专业机构的作用，逐步将行业准入、行业规范交由行业协会承担，发挥房地产专业技术机构在市场监测、市场评估、信息服务等方面的作用，促进互联网等技术手段在房地产领域的应用，积极促进住房与房地产行业专业化、社会化水平的提升。

（作者简介：王锋，管理学博士，经济学研究员，现任深圳市房地产研究中心主任；获得“享受国务院特殊津贴专家”、“深圳市地方级领军人才”称号；受聘兼任国务院房地产领域专家、住建部房地产市场调控决策咨询专家、中国房地产研究会住房保障委员会专家、广东省社会创新咨询委员会委员、深圳市决策咨询委员会委员。）