全域限购下，为何海南房价还是没有降？置业投资看哪里？

优越的气候，舒适的温度，迷人的环境是吸引大多数人来海南买房的原因，较高的房价、限购令限制购房也成了很多人的限制条件。

由于可开发的住宅用地越来越少，涌进海南的投资、养老、度假群体越来越多，地少人多，所以海南自2018年4月22日起就实行了严格的全域限购政策。

如今，海南严格的全域限购持续了两年，两年的时间，海南发生了很大的变化，但很多人依旧感到疑惑：这和我们当初预想的剧本根本不一样，明明已经限购了，还实行现房销售政策，期间还出了各种补充文件，房子推新量也相对变少了，海南的房价为什么还是一直“居高不下”呢？

海南房价分布图

有需求

海南房产面向的是全国市场，来海南买房的都是二次置业，作为养生、度假、享受高品质生活之用，相对不会受到国内其他地区的市场冲击。只要人们有旅游度假以及养老的需求，海南的房产市场就会一直热门，价格不会出现大波动。

未饱和

没有人去的地方房价可能不会高，但是人人都想去的地方房价肯定是不会低。对于海南这样一个温暖、浪漫的滨海之地，无论是住宅还是非住宅，其房地产市场都还未到达饱和，也就是说，还是有很多人想要来三亚长居、养老、度假、投资的。

三亚海棠湾

引人才

近几年很多地方都推出了人才购房政策，海南也不例外。到2025年，海南要实现“百万人才进海南”目标。目前，海南也已全面放开落户限制，十年之后，海南预计将会达到1500万人口左右，其中海口市人口要超过500万人，三亚市人口要超过200万人。届时，与目前的900万人相比整个海南将会有600万人的增量。等到整个人口迁移工作完成，海南“环岛沿海城市群”的人口比重会达到90%以上，这对房地产的需求是巨大的。

根据《百万人才进海南行动计划(2018-2025年)》政策，这15类人才可以直接落户海南：

这15类人才可直接落户海南

有政策

买房毕竟是大事，区域的经济发展大环境、人口增长大背景、土地供应、规划蓝图这些都要考虑到，但区域发展起来的时间成本和成长速度也是一个关键点，所以如果是买那些动辄几百万起步的房子，稳妥一点还是买个确定性。

那么，现在海南市场的确定性是什么？

能确定的就是政策在支持，《海南自贸港建设总体方案》的颁布，一时间在海南掀起一波投资热，吸引了一大波人才流入和企业入驻。

自贸港开局成绩单

虽然建设自贸港的周期比较长，但在2025年全岛封关前，随着基础设施建设的投入，医院、教育、景观、交通等配套会越来越好，区域的居住价值也会越来越高。

在房产方面，受海南自贸港投资热的影响，本地刚需居民也感受到了海南的潜力，看房的人数有所增长。而非海南居民则开始咨询的商铺写字楼等商业地产，密切关注未来的增值空间，因此选择投资海南房产的投资者也变得多了起来。

自贸港红利

不可否认，海南自贸港是拉动海南房产市场火爆的重要原因之一，更多的高精尖缺企业和人才来海南就业和生活，也为投资海南增加更多确定性。但抛开海南自贸港的因素，海南房产自身的投资价值也是值得关注的......

一、自然资源投资价值

自然资源丰富、地理位置优越、气候舒适养人，与东部其他滨海城市相比，海南的气候环境和景观资源也当属稀有。海南境内海岸线绵长，有大小港湾19个。地热资源（温泉）、生态资源（热带雨林原生地）和海洋资源相当丰富，可充分利用海景资源进行开发建设。依托独特的热带海滨气候和优良的人居环境，海南地产的价格优势也很明显。

符合我们认知的海南，阳光、椰树与大海

二、海南各区域投资价值

1、海口：省会城市配套完善，投资、长期居住的优选

2、澄迈：毗邻海口，享受配套辐射，养老度假的热门地

3、临高：南国渔乡，靠海口，不受台风影响的西部滨海小城

4、儋州：西部经济的发达地区，洋浦港或成自贸港建设中心

5、琼海：博鳌概念带动全市发展，主打医疗康养

6、万宁：海滨旅游资源丰富，知名房企进驻开发海湾景区

7、陵水：近三亚，旅居度假配套比较完善

8、三亚：旅游资源优越，海南地区房价相对较高的地区

9、中部地区：内陆城市，森林覆盖率高，全省房价相对低的区域

每一个市县都有各自的特点，如果以气候环境、旅游为中心，可以考虑三亚、陵水、万宁等东部沿海城市，这些地区冬天温暖且开发较早，有风景、有人口，也有一定的配套，旅游地产开发完善，区位优势仍比较明显，但房价相对高一些。

如果以自住养老为中心，可以考虑偏北部城市，如海口、澄迈、琼海等地区，这些地区虽然纬度稍高，但医疗水平较高、生活配套比较齐全，自然环境适合老人居住。且房价没有南部旅游城市高，性价比较好。

三、海南各类型地产投资价值

投资海南房产，可选的范围很大，不同房产类型的投资优势不同，如何选择到更适合你的哪一类产品？

1、旅游地产

投资优势：海南自然资源丰富，生态价值优势凸显，能为投资者提供长效舒适的居住环境。国际旅游岛发展概念也刺激了很多旅居群体对旅游地产的需求也愈发旺盛，为旅游地产提供价值支撑。此外，知名房企纷纷入驻海南，使旅游地产整体开发品质更高，满足从不断层次旅游地产的全域客群需求。

部门旅游地产项目代表：恒大海花岛、雅居乐清水湾、富力湾

雅居乐清水湾实景

2、养老地产

投资优势：海南拥有发展养老地产优越的自然环境和健康资源，老年人来海南养老仍有旺盛需求；同时海南的特色医疗康养结合的医院、社区医疗单位水平逐渐提高，使海南养老地产的吸引力增强。

部分养老地产项目代表：富力红树湾、融创金湾、恒大养生谷

富力红树湾项目鸟瞰实景

3、商业地产

投资优势：旅游+政策带动下，海南的人口涌入基数也很大，优质企业相继入驻海南，商业地产需求量也会相应上升，同时不受限购政策约束，与住宅相比更好入手。

目前海口、三亚的商业地产投资价值较大。这两个城市相对能提供商业地产发展所需的客流量，因此这两个地区的商圈发展较为成熟。如果是投资商业地产，可以考虑选成熟的商圈，周边既享便捷交通又聚丰富业态，未来的增值发展空间更大。

富力首府-富力中心（效果图）

此外，供求关系也会影响到海南房产的投资价值。正如我们所知，土地开发是有限的，且滨海产地是稀有的，而内地来海南买房的客群却是源源不断的，所以海南的房产一旦供应、库存下降，市场供小于求，房价就会存在更高涨幅的预期。

总体来看，海南市场的投资价值在于两方面，一方面是自然资源的稀有性。海南是国内一个长夏无冬的热带岛屿，冬季度假的需求一直十分旺盛。另一方面是政治优势的突破性和开放性，海南不仅要建成特色的海岛休闲度假旅游地，更承接建设自贸区、自贸港的政治优势，未来海南或将成为中国服务业对外开放的重要窗口。在具备突破性建设潜力的政策空间下，占据稀有海岛资源是投资海南的更大价值所在。

总之呢，除去自贸港的因素，海南的房子还是值得买的，但不能抱着冲进去博暴击、买了就坐享红利的态度买。

如果你是外地人，7成首付+5年限购所带来的资金压力，是需要提前考虑清楚。

如果你是抱着投资的目的去买，那投资这套房的回报率也是需要你想明白的。

如果人人都想抢先投资，容易营造紧张气氛，在这种氛围下，反而很容易忽视房子本身的区位和品质，这都将很大程度上影响未来的增值空间和流通价值。

所以一定要买在有产业和人口集聚的地方，如果条件允许，还是应该到实地去走走看看，别被开发商划定的某些犄角旮旯的看上去很美的规划给忽悠了。

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