云龙天：房地产市场高端或低价产品均有大潜力

　　最近一个时期，全国的房地产市场低迷不振，成交量大幅萎缩，如海口今年1—9月份的成交量只是去年同期的六成。开发商降价促销引发的业主退房潮愈演愈烈，由于开发商资金链断裂，跑路的、跳楼的、砸售楼部的事件时有发生。当前，业界对房地产市场普遍表现出悲观情绪。 

　　10月27日上午，住建部部长在回答全国人大常委会委员的询问时表示，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。限购政策将在城镇个人住房信息系统完善后取消。他还指出，保障性住房建设将坚持住房改革的市场化方向，“十二五”末以后，我国住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。从制度和方向上，对住房保障应该是以廉租住房为主和货币补贴为主。同时，拟放开公积金用于租房。 

　　我个人认为，住建部领导的讲话是最新的精神，是对前阶段实行的房地产政策的调整，指明了未来房地产业的发展方向，对房地产市场是个重大利好，使房地产市场又回归到市场经济健康发展轨道上。 

　　姜部长的讲话对房地产市场的利好主要表现在以下几个方面：一、限购政策将在个人信息系统完善后取消；二、坚持住房改革的市场化方向；三、住房保障方式将逐步转为货币补贴为主；四、放开公积金租房。 

　　其讲话对房地产市场的有利影响在于： 

　　一、提振信心。长期采取限购政策市与市场配置政策相违背的，取消限购势在必行。这种表态在当前房地产市场低迷、业界悲观情绪蔓延的情况下对稳定市场、增强业界信心尤为重要； 

　　二、保障方式由近年的实物保障为主逐步转变为货币补贴为主，明确保障性住房政策导向和住房改革的市场化方向，有助于改变当前置业者的观望情绪，提高入市信心和热情，促进成交，扭转市场低迷态势。 

　　三、明确房地产市场未来仍有巨大的发展空间。未来的房地产场市场需求除了改善性居住需求外，还有保障群体由货币补贴转化的刚性需求，以及公积金用于租赁商品房部分的需求。据住建部的测算，到“十二五”末，我国城镇居民的住房保障率只能达到20%左右。也就说，离我国到2020年末让绝大多数的城镇居民都住上成套的符合文明需求、健康需求的房子的保障目标，至少还有80%的基本居住需求空间。这部分保障性住房基本上要靠政府的廉租房和商品房去解决，未来十年，房地产市场的发展空间巨大。房地产业今后仍是我国经济支柱产业的地位难以动摇。 

　　前阶段实行的中低收入家庭的实物保障方式，从理论上说，政策设计是没有问题的。但由于我国个人信息和信誉系统不完善，相关法律不健全，监督措施不到位，还有就人们的道德和素质问题，在保障性住房分配和工程质量等方面，存在的问题不少，甚至出现开宝马买经济适用房的现象；而且，地方的财力难于支撑大面积的保障性住房建设计划，像广西有的地级市，其财力只能达到其保障性住房建设计划投入资金的三分之一，另三分之二的建设资金没有落实；还有，就现行的分配制度也不可行，如有的地方规定，家庭月收入在3000元以下才有资格购买经济适用房，而经济适用房的售价均在3500元以上，这样收入水平的家庭是根本负担不起的。所以说，住房保障方式由实物保障转为货币补贴是符合我国实际情况的，是正确的。 

　　我认为，未来房地产市场上，有两类产品将有较大的市场潜力，一是高端的产品，主要满足高收入阶层的改善性需求；二是低价的产品，满足中低收入的基本居住需求。对海南来说，休闲度假、健康养生的生态地产需求，其市场分量将越来越重。