朱海斌：全年楼市价格下滑5-10% 一线城市跌15-20%

近日，摩根大通首席经济学家朱海斌在上海举行的媒体发布会上表示，楼市是2012年最大的内部风险，预计全年全国平均房价下降5%，一线城市下挫15-20%，但是出现楼市崩盘的可能性较小。

朱海斌补充说：“2012年的第二和第三季度，楼市价格下滑的幅度会比较大。我们认为，眼下房价往下走的趋势，还有很大的空间。”

在回答《财经》记者的“是否唱空中国楼市”的提问时，朱海斌说：“我们并没有唱空中国楼市，因为目前尚未出现崩盘的迹象。

同日，摩根大通发布《2012年中国经济走向何方？》的报道指出，中国楼市崩盘的可能性较小，一是此并非政府调控本意，二是地方政府在楼市调控中始终与中央政府博弈。

虽然摩根大通称并非“唱空”中国楼市，但是本次对中国楼市的展望，与以往一贯的“唱多”中国楼市的论调有了明显的扭转。

最新国家统计局（NBS）发布的2月份70个城市房价指数显示，与1月相比，45个城市房价下跌，21个城市持平，4个城市上涨。与去年同期相比，价格下降的城市有27个，1月份为15个），包括北京、上海和深圳。

在3月14日举行的全国人大新闻发布会上，温家宝总理重申中央政府不会放松房地产调控，并且强调“房价仍远远没有回归到合理水平”。房价达到什么水平才是合理的？在上周举行的新闻发布会上，温家宝总理表示最重要的测量指标是房价收入比。

摩根大通在先前发布的另一份报告中，计算了35个城市和全国的房价收入比，以国家发改委的房价为数据。报告显示，到2010年底，房价收入比最高的城市为北京（23）、上海（16.3）、杭州（17.2）和深圳（16.9），而呼和浩特（4.8%）和沈阳（6.5）的房价收入比非常低。

朱海斌认为，中国可接受的房价收入比区间，其实有一个简单的答案。“假设贷款价值比为70%（目前对首套房购买者的要求）和30年抵押贷款利率为6.5%，合理的房价收入比将在6至8倍之间。

朱海斌在媒体会上表示：“如果今年的收入增长速度达到12%，那么明年有望实现8%的房价收入比。我们认为，中国通过温和的价格修正，可以实现合理的房价收入比的目标。”

也就是说，尽管中央政府决心继续进行房地产调控，这并不意味着房价需要崩盘才能实现改善住房负担能力的目标。

朱海斌还谈及楼市调整对银行体系的影响有限，因为银监会的压力测试显示，即使楼市价格下挫30%，房贷也不会出现大面积的违约情况。

但是，朱海斌指出，楼市调整对于实体经济的影响不容小觑，因为地方政府土地出让收益减少，将增加地方政府的短期融资压力。