施永青：建筑成本费不足以推高楼价

有地产商断言未来楼价还会上升，原因是建筑费仍在上升。然而，价格并非单由成本决定，否则做生意的人岂不是都不会亏本？

地产商对建筑费上升的预期一点也没有错。全球的商品价格与油价都在上升，而香港亦开始有最低工资，加上社会对地产发展的规管日渐繁复，香港的建筑成本的确易升难跌。但建筑费只占楼价的一部分，平均连一半也没有。一般市区的新楼现时已近一万元一呎，而建筑费则只需千多二千元一呎，只是楼价的五分之一左右。我们所付的楼价中，大部分都是地价而非建筑费。

因此，地价上落对楼价的影响，远比建筑费的上落大。若果地价下跌，很容易就可以抵消建筑费的上升。从这个角度来看，即使未来建筑费继续不断上升，也不代表楼价亦会同步上升。地产商的推论并不成立。

再者，影响楼价的除了供应的一方外，还有需求的一方。若果买家缺乏负担能力，那无论生产者的成本多高，也没法把成本转嫁到买家身上。此之所以，市面上经常有商品以低于成本价出售。若然卖方坚持不减价，其结果只会是卖来卖去都卖不出，既要蚀息，又要蚀销售推广上的开支。有些商品，长期没法卖出就会过时，以后要卖就更困难，非要减得更多才能卖得出。因此，大部分地产商都不会死抱着成本价，而不理会买方的承受能力。

现实是买家愿意出甚么价来买楼并非完全取决于买家的实际经济能力。当买家看好未来楼市的前景时，他就愿意死悭死抵，左借右借，也要去买楼；但当他觉得未来楼价有调整机会时，他就是有钱也不肯买，宁愿先租住一段时间再作决定。

至于买家会怎样看后市，其实非常情绪化，并不一定很理性。但当利息低，就业情况稳定时，买家就比较容易看好。香港现时失业率偏低，而利率亦因港币与美元挂勾，而不得不呆在偏低水平，难怪买家倾向接受利好消息，多过接受利淡消息。地产商实无需搬出建筑费上升的趋势，以唱好后市，因为它从来都不是香港楼市的主导因素。

若然一定要找一项去支持香港楼市易升难跌的因素。最容易令人信服的是未来要找新土地供应将会愈来愈难。填海必须考虑会否影响白海豚与寄居蟹的生活；辟地又怕会减少郊野公园的面积；重建旧区又妨碍保育历史文化；增加地积比率又担心出现屏风楼；放宽高度限制又会破坏山脊线。总之，在新的价值理念指引下，在香港要找可供发展的土地一定愈来愈难。在供应不足的情况下，市场惟有以价高者得的方式去决定谁有资格成为新业主。