陈淮：未来没那么多扑朔迷离

房地产未来有四个确定  不确定的是能不能活到那一天

老说房地产未来不确定，从2004年以来就从没停过，永远说“扑朔迷离”。我说有四个很确定。第一，中国在未来5年，未来20年仍将是世界规模最大、增长速度最快的房地产市场，确定无疑。第二，20年后的房价一定比现在贵，确定无疑。第三，中国将长期抑制为卖而买的需求，努力让更多人分享城市化、经济发展的好处。第四，越来越多的人买得起房，而不是越来越少，确定无疑。 

没有什么不确定，如果说有什么不确定，只是在这个辉煌背后，你能不能活到那一天。市场永远是优胜劣汰，适者生存的环境，这个环境竞争得越充分，资源优化配置的程度就越高。 

房地产企业有个特点，它手里的资产永远是优质资产，地、在建工程、现金……城市资源永远是优质资产，死的只是支配这个资源的企业而已。2012年反通胀形势，我们看不出有明显的缓解，千万不可掉以轻心，因为去年导致中国输入性通胀的外国因素，没有一个因素缓解了，所以今年反通胀、维护国民经济平稳运行以及对此相应的货币政策仍将坚定不移。 

第二个，建设保障房，把我们大多数人有房住的目标扩展为所有人都有房子住。用三到五年左右的周期实现住房保障体系，应保尽保，这个政策将坚定不移。 

第三个，挤出那些为卖而买的需求，过度占有资源的需求。别以为过度占有资源的需求就仅仅是温州炒房团，也包括我们指望一步到位，打算在还没结婚就把孙子的一套房一块买下来的这种过度超前的需求。如果一个行业是靠过度需求支撑的，这个行业已经没有前途了。 

最后，地方政府问责制，政府需维护房地产市场健康运行，实现更多老百姓分享城市发展好处，这个政策也将坚定不移。 

著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松： 

市场现在并未见底 

我们不是第一次面临房地产调控，在座的基本上都是老运动员了，经历了多次调控，对决策者来说房地产投资的波动对整个经济的影响是更为直接的。 

第一次下降周期，2004年2月到2006年2月，持续了24个月，整个房地产投资指数最高57.1，最低跌到19.7，整个过程持续了24个月。我们把它视为大致可接受的软着陆的过程，各个方面感觉到有压力，但是压力不是那么大，是一个软着陆的状况。 

第二次下降周期，从2008年6月到2009年2月。而这个又分成两个阶段，2008年的6月到2008年12月，整个房地产数据非常平均，每个月均降幅都差不多低于1个百分点，但是最后两个月出现了断崖式的下滑，这个是房地产硬着陆的格局。 

显然站在决策者的角度：第一，希望房地产有一定的调整;第二，又不希望房地产出现明显的硬着陆。我们看到有的银行监管部门的领导说房地产价格跌30%、40%，银行的资产质量没什么大问题，我觉得这句话也许是对的，但往往只是一半的话。房地产为什么不能硬着陆，主要原因是房地产贷款站在银行的角度本身不是问题，但是房地产在上下游的这些贷款会有大量的不良资产增加，那才是真正的问题。 

回到这一轮的调控，从2010年的5月一直到今年的4月份，回落了24个月，但是房地产投资数据下滑没有?房地产投资指数最高38.2，今年的2月份还是27.8。 

金融角度看，今年二三季度应该是一个调整比较敏感的时间窗口。2008、2009年开工的房地产项目，平均还款期限两三年，今年开始进入还款高峰期，而且开发贷不可能有大幅度的上升。第二个，信托，除贷款之外最主要的融资渠道，这几年增长得也非常快。不同的信托公司还款的高峰期不一样，但整体来看，3月和8月是比较密集的高峰期。3月份销售回暖，加上3月份的贷款局部的增长速度比1、2月份快，这一关基本上过去了。 

8月份如果销售没有明显改进，加上贷款还款压力，信托还款压力，二三季度调整应该是一个比较稳妥的结论。销售不太可能出现大幅的放松，还款压力还在，主要就是通过价格调整来维持现金流。这个结论估计有的地产商想到了，有的未必那么愿意承认。