陈志龙：不要起哄房地产 狼总会来

如果经验性地认为，每次调控都是‘机会大于风险’，买房者总是好运气，一如2008年的短暂调控，短期的阵痛换来了超乎寻常的回报，那‘狼来了’的故事总有一天会重演，谁都不想做那个被吃的小孩”。

中国的房地产市场任何时候都不缺“好故事”，今年亦然。

五月，楼市吊诡而混沌，各种声音从未消停过，释放的信号空前杂乱，各种猜测和判断骤然而起。先是扬州、营口等地“放气球”，探测“稳增长”基调下，地方“微调”的空间有多大。在这一过程中，虽然没有一个地方承认是对抗性救市，而都是打着“以引导合理住房需求，改善居民居住条件”的刚需名义进行的。一时间，刚需成为救市的主打牌，媒体一窝蜂跟进捍卫刚需，一度言必称刚需。进入中旬，有关“稳定房地产调控成果”的论述又给各方以想像空间，有专家和媒体解读说，这样的声音意味着房地产调控已告一段落，楼市调控已“见底”。在扬州的示范作用下，更多城市开始有恃无恐地以各种名义对限购政策进行“微调”，年初住建部曾经表态露头就打，而在红五月中，却三缄其口，配合默契，有的官员甚至出面帮地方打圆场解释其政策“微调”的依据，一时间市场信号呈现出空前的混杂和迷乱。

透过各种喧嚣声，如果对这个特殊年份红五月的“热销”情况，进行细致地结构性分析，恐怕会很难得出乐观结论。苏州新房成交量在40个城市中始终处于前列，其中两周成交在40城中排名第一，一周居第二位。主要原因是苏州地铁开通，使得沿线及计划中的未来即将开通的线路周边楼盘以想像空间，导致购买力的集中释放。南京公布的上个月6400套房屋销售报告显示，江北、雨花、江宁、六合等郊区万元以下的楼盘占了5000多套，而南京目前房价最高的奥体板块，中海凤凰、仁恒江湾城两处新楼盘只占380套左右。上周，在无锡开会，风光旖旎的太湖新城居然有7000元左右的低价房，返程时经停常州，新区也有六七千元左右的楼盘，已基本回到2009年初的水平。“看房的人不多，可选的余地很大。”当地有关负责同志介绍。

成交有反弹，不要寄望太高；复苏无动力，亦无从谈起。从５月份一些城市的成交活跃来看，应该有其合理的一面。本轮调控两年多来，因观望压抑而被搁置的购房需求得到一次集中释放。有真实需求的购房人打破僵局，考虑出手，开发商也不再观望和侥幸，迫于流动性的考虑，抓住政策短暂的真空期，无奈抓紧出货，集中进行一次去库存化。应该说，这是各方理性博弈的结果。但是，合理居住需求难以拯救中国楼市过度泡沫化的危局，所谓的刚性需求刺激不了过度投机的市场走向衰退，短期波动亦难言政策转向和市场转机。如果经验性地认为，每次调控都是“机会大于风险”，买房者总是好运气，一如2008年的短暂调控，短期的阵痛换来了超乎寻常的回报，那“狼来了”的故事总有一天会重演，谁都不想做那个被吃的小孩。

现实很惨酷，伴随着金融危机中的去杠杆化，大量的止赎事件集中爆发，许多人节衣缩食还债，美国高杠杆的负资产人士只能申请破产保护，房子大量还给银行。房价低迷又使得银行进一步收紧抵押贷款发放标准，形成恶性循环，美国人经历了二战以来最痛苦的一次资产负债表修复过程。

事实证明，任何国家的房地产市场，如果决策者、监管者有太多自身利益而投鼠忌器，首鼠两端，缩手缩脚，政策暧昧，放纵并任由泡沫膨化，市场各派因利益见风使舵,相互拉锯，必将加大非理性亢奋和波动，不断延缓拉长调整的时间，使得市场健康的因素日益式微，而这从根本上难以阻止泡沫最终破灭的宿命，当超级泡沫累积到最终并破灭的那一刻，将意味着整个系统性的突变和崩溃。

中国城市居民的住房资产市值已突破100万亿元，这一数字已经与中国银行业的总资产基本对应。过去10年间，房地产占中国经济的比重日益上升，房地产开发投资占GDP的规模比重越来越大，银行体系30%的贷款进入房地产及相关领域，如果房地产市场遭遇类似美国或者迪拜式的寒流或者大幅下挫，中国银行体系必将“技术性破产”。

房地产深度地绑架并附着于中国的经济体系，成为主动脉血管上的胶质瘤和血管内壁厚厚的脂肪层，使得整个经济体日益臃肿而病态,如何安全地排除瘤，防止恶变,对脂肪层进行去脂化处理,需要大智慧和超乎寻常的技巧，更需要坚定的决心和历史的担当。