陈志龙：幼稚的“楼市刚需论”已经破产

“如果政策的制订者投鼠忌器、摇摆不定，政策的执行者瓜田李下，王顾左右，相关利益群体都成为利益集团手中操控的木偶，那‘坚定调控的正确方向不动摇’和‘巩固房地产调控的成果’将无从谈起，那将重创中国经济。”

刚刚过去的5月，被很多房地产人士称为“红五月”。40个大中城市中，超过八成城市住宅成交量环比上涨。有人惊呼“刚需拉起了房地产市场”，“刚需”成为调控中打破僵局的救世主？

《南方日报》上周一篇详尽的新闻调查揭开了支撑“红五月”的“刚性需求”中充斥着大量原本限购限贷的“假刚需”。为了规避政策，假完税证明、假离婚等手段成了部分购房者骗得购房资格或首套房优惠的法宝；而开发商和中介为了刺激销售、回笼资金，尽力迎合这类需求，以租代购、延迟签约、内部协议等伎俩层出不穷，令人咋舌。

类似情况并非广州所独有。大学毕业后在保利地产从事销售仅一年的营销员说，为了规避限购、限贷政策，用亲友名义、公司名义，甚至用假身份证买房的都不罕见。“最近我有一个客户，是一对30出头的小两口，为了获得首套房八五折的利率优惠，还特意办了假离婚”。他说，“在每个楼盘，每个地产中介，类似的情况几乎每天都在发生，实在不需要大惊小怪。”而中央电视台不久前亦对北京限购后的市场的各方博弈进行过暗访，发现代办假完税证明、代办社保服务已出现一条龙服务，结论是“一直以来都有所谓的假刚需”，刚需论是个伪命题。

一段时间以来，配合地方政府羞答答的救世举动，在“稳增长”基调下，各路刚需论抬头。住建部的官员表态说，调控不是不让你购房，还是要保证合理居住和改善型需求。就像说要让人吃饭，一日三餐还是要保证的。地方以闪电战进行的救市动作，从早期的小心谨慎抖抖豁豁到越来越大张旗鼓无所顾忌，都是打着“以引导合理住房需求，改善居民居住条件”的“刚需”名义进行的。一时间，刚需成为各路人马“救市”的主打牌，媒体因为人在江湖，身不由己，利益使然，也跟进来凑热闹，一窝蜂地跟进“捍卫刚需”，一度时间“言必称刚需”，其实连自己都没弄清楚，什么是刚需。

中国的房地产市场是给点颜色就开染坊。在刚需论炒作得喧嚣尘上时，“做梦都希望政策松动”的开发商开始蠢蠢欲动，新一轮涨价的炸药包已经埋下。北京中原研究部的报告称，5月北京新房均价为每㎡（建面）2.01万元，比4月均价上涨3.8％。南京，5月份房价平均上涨了0.125％。近日，北京、上海等地传来代表性楼盘奋力拉升逆势涨价的传闻，个别楼盘一夜间涨了7000元，一夜回到调控前，这种异动隐约让人联想到了2009年。而6月8日不期而至的降息似乎更强化了某种预期，于是有人“根据历史经验”，这标志着货币政策真正放松的开始。有论者称“降息，最大的受益群体是刚需人群”。其理由是月供能减少百把块。

从所有房地产泡沫破灭国家的教训看，这一市场如果过度飙狂，不管房地产势力的利益集团有多强大，谁也不能独善其身。复杂的国内外环境下，博弈的白热化将加剧泡沫剧的收场。要清醒地看到，合理居住需求难以改善中国楼市过度泡沫化的危局，所谓刚性需求难以拯救过度投机的市场走向衰退，短期波动亦难言政策转向和市场转机。

房地产对中国经济和决策力量的挟裹已经到了无以复加的程度。尽管决策层一再表态，坚定房地产调控的正确方向不动摇，要巩固房地产调控的成果，但是在地方政府的巨大压力下，实际部门在操作层面上往往是时紧时松，跳楼、跑路的多了，就要松一松。冲砸售楼部的房闹多了，再松一松，地方财政收入下来了，还要松一松，这边松一松那边松一松，口子越撕越大，松到最后裤子的松紧带全脱落，只剩底裤，难免局部失控，丑态毕现，来之不易的成果前功尽弃。如果政策的制订者投鼠忌器、摇摆不定，政策的执行者瓜田李下，王顾左右，相关利益群体都成为利益集团手中操控的木偶，那“坚定调控的正确方向不动摇”和“巩固房地产调控的成果”将无从谈起，那将重创中国经济。