韩世同：楼市价量齐涨不必过度解读

    6月广州全市网签成交一手住宅达到8952套，环比成交量9217套下降3%，同比大增25%。在价格方面，近期成交的火爆及降息利好，6月楼盘方面也明显放缓了促销力度，楼价稳中有升。据统计，6月份全市均价达到12625元/㎡（建面），环比上涨3.5%，与去年同期均价11488元/㎡（建面）相比上涨10%。

    从数据上看，的确同比成交量和成交价都有所上升，环比则是量微减价微升。我在网上查了一下去年全市网签均价，4月是12687元/㎡（建面），5月是11934元/㎡（建面），而6月是11488元/㎡（建面）。也就是说去年6月网签成交均价相对比较低，而4月网签成交均价则略高于今年6月成交均价。因此，是否形成同比价量齐升的态势还需进一步观察。

    本来，如果价格不上涨只是成交量回升这是好事，因为调控的目的并不是要针对成交，而主要是房价过高；但如果价量齐涨就会引起中央政府的高度关注，因为这意味着稳定经济而采取预调微调措施，在一定程度上成为再度推高房价的因素。但如果不进一步落实和实施稳经济的举措，经济增速下滑的态势可能会更为严重。

    今年一季度北京、上海和广东、浙江这些中国经济最发达的城市和省份，GDP的增速都在7%左右。适当采取措施刺激经济的回升显然是极为必要的，但由于存在担心房价会因此而攀升的忧虑，中央政府可能会因为投鼠忌器而放缓采取稳经济的必要措施，从而导致错失扭转经济增速下滑的有利时机，不得不面对经济进一步下滑和恶化的困境。

    由于3月以来楼市成交有所回升，加上降准、降息和首次置业利率下调以及调整政策见底和各地政府纷纷采取刺激楼市成交的举措，目前市场已经开始从原本已经形成的降价预期向涨价预期转变。尽管，中央各部委极力强调调控政策并未放松，但首次置业和二次置业者入市的热情还是很高。 其实，我认为目前的情况应该不必过于担心，因为单凭首次和二次置业是难以在目前高房价且限购限贷的市场环境和政策环境下推高房价的。目前房价之所以会出现小幅上升的现象，我认为主要是结构性上涨的原因带来的。

    目前市场成交比较好的楼盘主要还是定价合理和降价促销的楼盘，而取消优惠和提高售价的楼盘往往是滞销的，但媒体有时会将降价促销带来热销楼盘与升价滞销的楼盘混为一谈，会对购房者和开发商造成一定的误导。 还有一点就是，上半年促销成交的主要集中在中小户型的刚需产品，下半年市场供应主要是大户型产品；而首次和二次置业中的有效需求和购买力较强的购房需求已经被消化和满足，剩下的大多是想买房却买不起房无效需求，因此市场可能会再度陷入供过于求和成交萎缩的局面。

    因此，应该引导开发商继续采取积极的促销策略，使房价在保持稳定和合理回归的情况下，尽可能地促进首次和二次置业的成交。这样才有可能既稳定经济又调控房价，使得经济和房地产市场都可以健康和持续稳定的发展。