吴其伦：土地财政五大危害应尽快破除

    十年间，伴随我国经济总量跃居世界第二，国家“钱袋子”之称的财政收入也实现了跨越式增长，从2002年不足2万亿元，到去年首超十万亿元，不断迈上新台阶。财政部13日宣布，2012年上半年全国财政收入达到63795亿元。

    尽管在持续调控的影响下，今年上半年地方土地出让收入减少较多，同比减少4342亿元，下降27.5％，可国有土地使用权出让收入也达到了11430亿元，占上半年财政收入的17.9%。可见，土地财政不仅成为国家财政收入的主要来源，更令地方政府的土地财政依赖日益严重。 土地财政，在为国家带来巨额财政收入的同时，也在很大程度上给中国社会经济发展带来诸多危害：

    一、土地财政令地方政府与开发商结成利益共同体。土地财政给地方政府带来了不菲的收入，在房价处上升阶段时，不仅不作任何预警，反而放任很多地王出现，为其获得巨额土地拍卖款而窃喜；在去年年底，今年年初房价刚刚进行理性回调时，各地方政府就迫不及待地纷纷出台救市，30多个城市出台微调政策。这些，都是地方政府与地产业结成利益共同体的明证。

    二、土地财政极易滋生地方政府官员腐败现象。房产火爆时期，开发商拿到土地就意味着获利，故每有一幅土地推出，就必将引来开发商的争抢，土地价格日渐推高的背后隐藏着诸多因土地招拍挂而起的权钱交易，全国各地接连出现的官员腐败案即为明证。因而，土地财政在一定程度上滋生了地方政府官员的腐败现象。

    三、土地财政在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头。土地财政令各地地王频现，地价的不断推高，给了开发商不断提高房价的借口，也给了房产投机者高位接盘的信心，其结果是全国各地房价大幅攀升。这样，各地的GDP也在房地产的拉动下出现了惊人的增长，可以毫不夸张地说，土地财政在一定程度上助长了中国经济出现虚假繁荣的发展势头。

    四、土地财政在一定程度上推高了房价并激发了房地产市场矛盾。土地财政模式指导下的土地招拍挂增加了开发商的开发成本，带动了周边一、二手房价的上涨，成为推高房价的重要因素之一。我们也可以毫不夸张地说，地方政府卖地是导致目前房地产市场矛盾突发、房价一度被推高的重要原因之一。因此，欲达房市稳定健康发展之功，必先解决地方政府土地财政问题。

    五、土地财政不利于中国房地产市场的理性发展。土地财政令其开发成本增加，从而加重了开发商的负担；土地财政在一定程度上推高了房价，这样便在一定程度上加重了民众的购房负担；房价居高不下，严重削弱了民众的购买力，令房地产市场的成交量持续低迷。所有这些，都不利于房地产市场的理性发展。

    当前，无论是一线、二线，还是三、四线城市，甚至是县城，当地民众凭自己的收入均买不起当地的商品房，这从各地的房价收入比超高即可得到明证。这就是十多年来房地产疯狂发展所导致的必然结果，而助推房地产疯狂发展的最重要因素则是土地财政。故此，财政收入超高绝非国家之幸，更非民众之福！

    故此，土地财政模式不破，中国经济难以得到真正的发展；土地财政思维不弃，中国官员难以得到真正的成长；土地财政现状不改，中国社会难以得到真正和谐。而欲破除土地财政，笔者以为亟需彻底变革。

    首先，变革土地供应策略，采取综合土地供应模式。一是对保障性住房的土地供应采取无偿划拨，可最大限度减低保障房的建设成本，从而实现最大程度地惠及民生；二是对中低商品房建设用地实行土地批租，此策可降低开发成本，对开发商的合理定价将会起积极作用。土地的租金可分两个阶段收取：房产开发期间，承租方为房产开发企业，故租金向开发商收取；房产使用期间，承租方为业主，故租金向房屋产权者收取。这样，开发商在房屋建成后将尽可能快的进行销售而不是捂盘惜售。三是对于高端商品房，则完全可以沿用目前的土地招拍挂。因为，作为少数群体的奢侈品，其价格对于民众已经不足以产生影响。

    其次，变革房地产税收策略，尽快开征房产税。在房产持有环节开征的房产税可为地方政府增加一个长期稳定的税源，利于地方政府摈弃土地财政依赖。此外，由于房产税将在很大程度上增加房产的持有成本，并在此基础上降低房产的增值可能。故，无论是自住需求、改善需求，还是投资需求，房产税的开征都将在一定程度上对其产生重大影响。这样，房产税的开征必将令市场需求大幅降低，从而在很大程度上打击投机、抑制投资并将令房价出现大幅下跌。而房价下跌将在很大程度上减少开发商的拿地冲动，也将在很大程度上减低地方政府的拍地热情。