叶檀：房地产市场几近疯狂 如何避免硬着陆是重点

房地产市场火爆到疯狂，这是否意味着击鼓传花的游戏已到尾声？

房地产越火爆，对地方财政的贡献度越大，缓解债务危机的能力越强，各方对于房地产的依赖度越高，这是无法解套的循环。

9月2日中指院发布的 “百城价格指数”数据显示，“百城房价”已经连续15个月环比上涨，8月百城住宅价格同比上涨8.61%，是连续第9个月上涨，并且涨幅比上月扩大0.67个百分点，广州房价同比涨幅达24.15%，位列百城之首。而从环比来看，环比上涨的有71个城市，下降的只有29个城市。

有几个迹象显示，房地产的绞索越来越紧。

资金集中到大城市，上一轮房地产限购曾逼迫房地产开发商涌入不限购的三四线城市，随着调控的放松，开发商的资金再度聚焦于一二线核心城市，这些城市的人口与财富的集聚能力，被视为可以抵抗房地产泡沫崩溃的最厚冰层。

8月全国十大重点城市的住宅均价达到17871元/㎡（建面），环比上月上涨1.49%，涨幅比上月扩大0.15个百分点，同比则上涨了12.18%，且已连续第10个月上涨，涨幅进一步扩大了1.12%。广州、北京、上海等大城市的涨幅一马当先。相比而言，洛阳、太原等二线城市涨幅不高，而实体经济与民间借贷链条同步崩溃的地区，房价出现大幅下挫，如鄂尔多斯、温州、神木等地。

另一个值得警惕的迹象是，房地产贷款有所收紧。这两年房贷起起落落，随着房地产市场升温，房贷也随之升温。银行放贷个人买房，金融风险全部囤积在银行。

情况正在发生变化，银行货币收紧转而追逐高利润的中小企业贷款业务，房贷数量下行。据《中国证券报》报道，目前多数商业银行的个人住房按揭贷款政策并未发生改变，但贷款发放方面与前期相比的确较为紧张，首套房贷八五折优惠利率“尚未绝迹”，只是申请门槛较高。笔者走访了一些中介，房贷收缩幅度较大，而在三亚，外地客买房除非具备一年以上的纳税与社保证明，否则无法贷款购房。

货币不再像前几年那么泛滥，银行与地方政府悄无声息地收缩贷款范围，以现金缴款夯实房地产的根基。一旦出现风吹草动，房价下挫，不会像鄂尔多斯一样对银行、民间借贷产生多米诺骨牌式的冲击效应，最多像三亚目前一样房价滞涨，但现金购房者有支付能力没有使用金融杠杆，不会为回收资金疯狂抛售房产，不会形成全面的金融危机。

最后的迹象是移民潮中资金外流，去年可以统计到的、在美购房的中国资金为90亿美元，成为仅次于加拿大的第二大群体。央视《经济信息联播》今年3月报道，美国国家房产经纪人联合会常务董事杰德史密斯表示：11%的国际销售量都是来自中国买家，特别是在高端市场，当然整个市场的国际销售量只有2%~3%，但中国就占了11%，而且这个数字还在不停增长。

区区90亿美金并非国人在海外购房的全部，考虑到第三次移民潮之剧烈，地下金融之发达，通过其他途径购买海外资产的远远不止这一数字。最近，对国人信心冲击最大的事件，当然是李嘉诚抛售内地与香港资产，这是空头的市场行为。

不管李嘉诚的做空，内地地王频出，北京新地王每㎡（建面）7.3万元，已经与香港接近，如果上升1.5倍则可以与香港高地价看齐。在每㎡（建面）产出的单位GDP远不如香港的情况下，这种地价是疯狂的。

如果房地产价格停止上涨，地方债务崩盘；如果房地产价格继续上涨，则未来市场必然崩盘。崩溃的时间决定于民间资金存量，决定于民间对房地产市场继续保持看好预期。与其他资产相比，房地产背后有地方政府之手，依旧是最抗跌的资产。

怎么办？最好的办法是让民间现金夯实房地产市场，其次，提升单位面积的产出做实地价，而这两点，前者是引诱民资，后者与加快改革提高效率是同一个意思。否则，房地产只有硬着陆一条路。