叶檀:房地产大格局不变看好一二线城市

叶檀，知名财经评论家、财经专栏作家，她的财经评论素以犀利尖锐著称，被人们称为“经济女侠”，主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作，著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。看好一二线城市的市场。

“无论是房产税，还是土地改革，已经明确了的信息，是不会对房地产造成很大的冲击。”叶檀说，她看好一、二线城市的房地产。从房地产总体来说，现在没有迹象显示房地产不是自主产业，还没有培育出成熟的产业来替代房地产。

风险比较大的是三、四线城市，尤其是四线城市的房地产。叶檀认为，在城市化过程当中很多人要进城，然而很多优势资源还是集聚在大城市。所以当三、四线城市有大量房地产的时候，就会发觉缺乏市场需求。“很多人说农民住小城镇，所以小城镇房地产有希望”，可是很多农民住当地小城镇是住的安置或者回迁楼，并非市场交易行为。

在叶檀看来，此次农村改革的要点是，农村集体经营性建设用地有条件入市，承包地长期化，农村经济运作资本化、农业现代化，土地收益分配更均衡。

房市的土地供应量是否会获得红利？“不一定，因为土地流转、土地入市的规划是不同的。”叶檀说，按照现行的土地管理法，宅基地、农用地是不可以入市的。那么在农村建设用地只有一小部分，例如以前用作村集体的、公用的、乡镇企业的土地是可以拿来入市。土地流转的规模效益很重要，不是说几千亩的地流转之后去造商品房，那些地是拿来做规模化、集约化的农业经营。

另外，农用地入市不会降低地价。城镇化、农业现代化的主要资金来源仍然是土地，交易对象的变化，不会带来交易价格的变化。单独二胎是否刺激购房？

此次改革中“单独二胎”政策引发了社会广泛关注，有人算账说“单独二胎家庭的住房成本或增1倍”，也有房产界人士称“这可能会改变开发商对于部分新房的居室户型设计理念，三居室、四居室和多居室产品将相应增加”，还有观点认为“单独二胎家庭将是改善型多居室的刚需。”

“中国商品房的拥有率是全球领先的，那么现在要继续购房的话，很多人说生二胎会不会刺激住房需求。我看，未必。”叶檀说，因为我国出生率最高是上世纪50年代，当时也是最穷的时候，高出生率并没有拉动消费。其实，任何一个人都想住大房子，而制约是否购买大房子的关键因素，并不是说家里有多少口人。如果家里人多还穷，只能去申请保障房。因此，影响住房消费的关键因素不是人口，而是家里的经济。房产税预计将加快推出

本月18日，国家统计局发布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。在70个城市当中，商品住宅价格同比下降的城市只有1个，上涨的城市有69个，其中最高涨幅为21.4%。

“房价继续上涨，没有降温预期，房地产软着陆已到关键时刻”。在叶檀看来，一线城市抑制房价的行政手段已用到。北京、上海之后，广州楼市出台新政，限购年限升至3年，二套房首付7成。这种短期行政手段不可能长期使用，一旦放开严厉的预售审批、限购限制，可以想像一线城市的房价会如何飞涨。

叶檀表示，考虑到货币、资源、行政等手段的约束前提，防止房地产风险最终的途径，只剩下提高现金支付比例与房产税，前者可以解开银行脖子上的绞索，后者可以改变地方政府的动力与购房者的预期。明年或有小型房企破产

负债率高企的房企未来风险不可测。叶檀说，“一旦土地资产不再值钱，预售款下行，明年会有一些中小房地产企业破产”。叶檀给出了一组数字：按照今年半年报，房地产行业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。

房地产行业中，预售率高的企业日子颇为滋润，而那些负债率高，大规模借入利率10％甚至15％以上的高息借款，销售情况糟糕的房地产企业，恐怕是熬不过明年的。随着明年三、四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小城市将步泡沫城市的后尘，出现实际破产。

“大开发商不会有很大的问题。”叶檀分析说，现在很多大开发商都在走多元化的发展道路，不光是做房地产，开始涉足文化、旅游、资源产业等领域，甚至是投资足球。第二个就是大的开发商开始跨境经营，在国外有经营的也很多。 华西都市报记者石莉芳

中国商品房的拥有率是全球领先的，那么现在要继续购房的话，很多人说生二胎会不会刺激住房需求。我看，未必。影响住房消费的关键因素不是人口，而是家里的经济。——叶檀