资深房地产专家：一二线城市房价将相对稳定

浙江兴润置业资金链断裂，24亿银行贷款涉险，十几家银行卷入房企“违约风波”。经济学者、知名财经评论家、资深房地产专家郑荣华做客证券时报网财苑社区时指出，兴润置业个案属于企业本身的风控能力问题，而非行业性普遍现象。他认为，投资者不必过于悲观和担忧，三四线城市房价大跌的可能性不大，一二线城市房价将趋于稳定。

浙江兴润是个案

浙江兴润置业资金链断裂引发业界关注，郑荣华认为原因有二。一是房地产业敏感度高，多年来一直是市场关注的热点。理性分析，房地产仅是产业经济中一个类别而已，产业经济领域几乎每天都有企业资金链断裂案例，不足为奇。其实，在产业经济中更值得关注的是制造业，中国经济未来十年的前景就在于产业经济结构合理发展与金融支持下的创新能力；二是兴润资金链断裂之所以引发业界恐慌，是因为数据被夸大了。据披露，兴润置业未能偿付的银行贷款有24亿元，但未能偿付并非不能偿付。这只能说明兴润置业欠银行24亿贷款，目前的资产状况下无法全额偿还贷款，因此给银行造成了损失。损失到底有多大有待评估，可能是资产的7折或5折。只要兴润置业没有构成骗贷，银行损失不会超过30%。因为银行开发贷有严格风控。相比之下，民间借贷更复杂，很难得到法律支持。据此分析，兴润置业资金链断裂仅为个案，非行业性普遍现象。 三四线难全面大跌

春节以来，楼盘降价潮备受市场关注。杭州等城市楼盘降价似有蔓延之势，南京、广州相继有楼盘降价入市。郑荣华指出，部分地方降价难成行业风向标。从杭州、南京、北京等城市的楼盘降价情况分析，原因有三点：一、降价楼盘多以刚性楼盘为主，其消费群体对降价敏感度远远高于高端楼盘。因此，开发商以点带面，让营销成本导入价格优惠是一种阶段性营销战略；二、尾盘销售，以杭州降价楼盘为例，基本为非城市中心区域的尾盘处理。开发商为尽快收割利润，降低营销成本而采取放价清盘；三、同城结构性过剩导致降价营销，表现为区域性结构过剩和产品类型的结构过剩，前者与政府的推地节点失误有关，后者则是同类产品过于集中放量，而市场需求疲软。

所以，对于三四线城市房价是否会大跌，郑荣华分析，房价短时间内出现大跌只有三种可能：一是经济大萧条。在百姓连最后通过房子保值、养老的能力都不具备的情况下会出现大跌；二是战争。只有战争才有可能让房子失去居住与投资的价值，并在短时间内一文不值；三是巨大泡沫破裂导致金融体系崩溃可能致房价大跌。当前以上三种情况都不可能出现。因此，三四线城市房价出现全面大跌的可能性不大。

一二线房价将相对稳定

郑荣华认为，2014年中国一二线城市总体上不会有大幅降价。首先，人口红利继续发挥优势。因为一二线城市有稳步上升的人口基数与产业集群优势，就如纽约、伦敦、东京，核心城市与一般城市的房价落差依然很大，这由市场决定。因此，中国未来几年的一二线城市的房地产市场依然会有6%左右的上涨趋势；其次，宏观经济不确定性因素助推一二线城市物业的保值，经济越不稳定房地产物业保值能力就越高，这建立在中国社会保障不健全而缺乏安全感的大众心理基础上的普世价值；最后，城市生活圈的结构性变化有利于一二线城市房价的稳定。随着社会分工、财富分配、基础配套越来越清晰，城市的生活结构也越来越明朗。不同阶层的生活区域通过现代化交通网络实现空间上的统一，通过商业、教育、医疗的合理分配实现权益上的统一。因此，一二线城市房价可以相对稳定，而不会出现暴涨暴跌现象。即便一个城市内出现局部房价跌幅较大，那也是一个房源供应问题，仅为结构性过剩。