博鳌特稿 陈义枫：房地产弱周期正是投资窗口期

编者按：走过一路荆棘的半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中，分化与转型成为行业的全新课题与考验，期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业？健康、成熟的房地产行业何时能真正到来？

8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

观点地产网 在房地产行业的形势变化中，房地产基金作为产业链中的一环同样也在面临新变化。在德信资本董事长陈义枫看来，房地产弱周期仍然是投资的窗口期。

“房地产会进入一年半左右的一个弱周期，但是调整幅度不会太深，而且时间是有限的”。陈义枫表示，房地产金融配套环境在变紧，但地产基金作为一个逆周期的金融支持来源，反而将面对更多的机会。

“主流金融机构的收紧往往会让私募基金的需求量更旺盛，投资机会选择更多，谈判的地位也变高了，弱周期应该正是投资的窗口期。”

基于土地、在建工程、现楼等基础资产的价值支撑，房地产类别的投资机会仍然会是一个相对低风险、防守型的投资类别，“当然，基础资产价值好也不等于整个类别零风险。”

对于今年以来业界对房地产信托面临集中兑付的风险，陈义枫认为，刚兑终结和个别违约事件并不影响地产信托作为低风险类别的判断，“从市场角度来看，信托终结刚兑是必然的事情。”

针对业务选择上，德信资本设置了投资策略体系，“第一，选择经济体量比较大、产业竞争力较强的城市投资，第二，选择有一定规模的开发商，第三，选择快速周转的业态。”

在对项目的保障措施中，德信资本倾向于通过对股权和物权的控制以实现封闭管理，同时降低投资风险，近期通大地产并购创鸿南沙一品项目可算其中案例。

2014年5月27日，通大地产正式并购创鸿南沙一品二期项目，在此次并购中，作为项目债权人的德信资本扮演重要导向和牵桥角色。

据陈义枫介绍，通大地产是通过承债式并购项目，这种通过资产减去负债后再补上差价的方式对买家而言是一种低门槛扩张契机。

同时，并购前已发行募集资金的原基金项目在更名后采取了叠加担保，“原来已募集的2.5亿多资金将由创鸿继续担保，同时通大地产将为整个3亿元基金做担保。”

陈义枫指，在基金劣后出资等方面，并够买卖双方还有一些列的过渡和交割方面，但过程对于基金结构并无影响，通过对股权和项目的控制，德信资本仍旧保持作为唯一债权人的地位和把控。

以下为观点地产新媒体对德信资本董事长陈义枫的采访实录：

观点地产新媒体：今年房地产形势有所转变，流动性也在收紧，地产基金的市场环境是否有所变化？

陈义枫：首先，地产市场经历了大幅上涨之后肯定需要调整。我在去年就提出一个明确的判断，房地产会进入一年半左右的一个弱周期，从今年年初要调整到明年的下半年，这是地产行业一个周期性过程。但是一年半的调整幅度不会太深太大，总体平稳而且时间是有限的。

第二是房地产金融的配套环境比较紧。开发贷、按揭贷款都比较紧，这是金融体系放大了地产小周期波动幅度的影响，本来的小调整在金融政策效应下遭到放大。今年资本市场特征就是政策不紧、市场微调、金融环境明显变紧，而且充分体现在开发贷，尤其是按揭贷款的发放速度上。

地产基金是一个逆周期的金融支持来源。主流金融机构收紧往往私募基金的需求量会旺盛，实际投资金额可能会扩大，所以对地产基金可能是个好事，可以挑更好的机会来投资。

虽然外部环境的变化确实在增加难度，可能产出会比以前少一点，但德信资本今年的募集速度还是明显快于去年，因为内在的发展远超外部的紧缩带来的影响，业绩还是在大幅上升。

观点地产新媒体：对于私募地产基金行业来说，当前市场环境的影响是怎样的？

陈义枫：我认为弱周期正是投资的窗口期，因为投资机会更多，基金的选择余地也多，谈判的地位也变高了，弱周期进入、强周期退出也是一种科学的投资模式，我是看好的。

观点地产新媒体：但房地产下行趋势是否会影响到市面上流动资金对于房地产项目的投资热情？

陈义枫：地产基金还是一个很好的投资去向，因为其它的投资机会很有限，地产基金作为一个以固定收益为主的、有充分资产作保证而收益率又比较可观的投资机会，对投资者是比较划算的。所以我认为投资者的群体会持续扩大，只是说在市场中各种产品的收益率可能会略微上升。

观点地产新媒体：政府加强了对影子银行的监管，您如何看监管力度加大对信托、基金行业产生的影响？

陈义枫：金融开放是一个大潮流，但开放不等于说是无序，一定是有序地开放。监管加强对于现在市面上存在的比较高风险的基金、信托产品肯定会产生影响。

比如说严管资金池，这对信托的刚性兑付都是一种挤压，因为信托的刚兑往往是用资金池的钱来接一个背后有压力的项目的信托，如果不准做资金池，那么刚兑的来源就会有问题。所以打压资金池短期对流动性是有一定压力的。但是资金池本身就是一个高风险的模式，短期有压力好过长期大压力下引发系统风险。而德信资本在风险管控方面有严格要求，类似资金池等高风险模式也不会去尝试。

观点地产新媒体：今年信托行业可能面临集中兑付期，您认为房地产信托是否会出现刚性兑付风险？

陈义枫：第一，信托产品里面地产信托还是一个相对低风险的品种。信托规模中地产类占比比较大，但是我觉得地产是一个拥有基础资产，比较可靠而且保障措施比较多的信托类型，属于低风险类别。

但是低风险能不能长期保持刚兑的不败记录，那是另外一码事。从市场角度来看，信托终结刚兑是必然的事情。但是刚兑终结和有个别违约事件，并不影响地产信托作为低风险类别的判断，两者不是划等号的关系。

观点地产新媒体：判定房地产类别投资低风险的支撑和因素有哪些？

陈义枫：不管信托还是私募基金，房地产类别的投资机会还是一个低风险、防守型的投资机会。因为房地产的价格波动是有幅度的，而且往往我们还打比较大的折扣给投资者，跌穿安全边际的概率就非常小了。

相对矿业、权益类的投资、流动资金贷款，房地产类投资的抵押物和基础资产还是很充足的。土地、在建工程、现楼这些抵押物比煤矿、股权，甚至比机器设备、厂房价值都要好多了，当然，基础资产价值好也不等于整个类别零风险。

观点地产新媒体：在当前房地产市场形势下，德信资本对合作项目的选择是否会有更多要求？

陈义枫：德信资本有一个完整的投资策略体系。第一，选择经济体量比较大、产业竞争力比较强的城市来投资。第二，会选择一些有一定规模开发商。第三，要选择快速周转的业态，也不局限于住宅项目，如大城市CBD写字楼等项目也在选择范围内。

观点地产新媒体：在设立项目基金时，风险控制措施设置是否会较以往更严格，主要包括哪些方面？

陈义枫：保障措施要求会更高，主要是股权和物权的控制。德信资本对股权控制的要求很高，要求合作方在我们主导下去成立一个新公司承接资产，以此实现封闭管理。

观点地产新媒体：近期德信资本协助通大地产完成了对创鸿南沙一品的并购，并购方式是怎样的？

陈义枫：这个基金的安全保障措施中，德信资本拥有项目土地、在建工程和股权抵押，是项目的唯一债权人。通大地产是通过承债式并购项目，就是资产减去负债后再补上差价。简单地说，普通买一块地是买后再去融资，而现在是这块地已经融资了，只需要补差价就可以拿走，对买家来说，要掏的现金肯定比直接买一块地要少，也是一个低门槛扩张的契机。

观点地产新媒体：原来的基金更名为新项目基金后，后续的募资工作将继续推进吗？

陈义枫：是的，我们的交易对手实际控制人变了，但是具体的投资标的并没有变，还是这个项目公司，仍然是同一个债务人，只是新的实际控制人的担保。

也就是说，原来已募集的2.5亿多，创鸿将继续担保的，同时通大地产也将为整个3亿元基金做担保，这是一个叠加的连带责任担保。

观点地产新媒体：并购后基金的过渡和交割是如何操作的？

陈义枫：德信资本当初3个亿是投资两个项目，南沙一个项目和揭阳一个项目，现在创鸿会分期分批回购揭阳项目，通大是并购南沙项目。所以创鸿和通大之间还有各笔资金要交割，但这个部分和德信基金并没有直接必然关系，德信资本仍然控制着3个亿的债权和土地。

观点地产新媒体：项目基金原来设定的劣后出资将怎么调整？

陈义枫：通大地产将购买创鸿原来的劣后出资，这是合伙人层面的一个继承关系，是在基金之外做交割，并不影响基金的结构。

观点地产新媒体：德信资本在协助通大地产完成并购时还与其签订了16亿元基金合作，这个合作是如何展开的？

陈义枫：德信资本和通大地产的基金合作沟通是在南沙项目并购之前，双方对合作已经沟通了一年有余。南沙项目并购有很多出价的买家，但我们认为通大地产是个有实力的合作伙伴，所以推荐他并购南沙项目，只是将合作和项目并购签约放在同一天。至于16亿的合作，是针对5个项目的逐步开发、逐步投入，一年多内才需要投资到位，所以是一个持续合作，目前已经在推进中的首期募集1亿元，市场反应还是很强烈的。