张宏伟：限购取消后政府给出来的八张救市底牌

回顾2014年4月份以来限购政策的变化历程，至目前为止，限购政策执行层面的“双向调控”的特征非常明显。当前，除了一线城市外，其他城市限购政策已开始逐步进行调整。从比如南宁、天津等城市首先定向放松限购，到无锡、海口等城市通过户籍新政侧面突破限购，再到沈阳、昆明、福州、厦门、南昌、石家庄等城市传言限购取消等措施，甚至呼和浩特、济南、杭州、宁波等城市直接发文调整或取消限购政策，限购政策的调整力度越来越大，尤其是库存偏大的城市取消楼市限购政策的倾向越来越明显。

据不完全统计，除了北上广深一线城市、合肥、南京、南昌这7个城市之外，46个左右限购城市的限购政策至少27个已经做了调整，或者从执行层面已经全面放松，其中，南宁、呼和浩特等11个城市以正式发文或微博方式公布。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从南宁开始打出限购放松第一枪至今，经历短短4个月左右的时间，此轮限购政策调整速度之快始料未及，部分城市甚至毫无节操。从具体表现来看，对于限购政策的调整，部分采取多次试探后又否认，否认后还实际执行，或者“只做不说”。不过大家也都清楚，限购政策退出的底牌基本上已经打出来了，也是大势所趋了。至此，我们可以预言，到今年年底，除了一线城市之外，其余城市限购政策将光明正大的进行调整，甚至最终会从执行意义上全部取消。

但是，限购政策风风光光调整或取消之后，市场成交量价表现怎么样？事实证明，尽管上述城市限购等政策出台定向宽松措施，但是，限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果，比如杭州、宁波等。

那么，既然限购取消没有效果，对于地方政府来讲，限购定向宽松或取消后还有哪些措施可以刺激楼市？地方政府还有哪些底牌可以“救市”？回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，这些措施包括调整普通住宅标准、公积金政策调整、契税优惠、鼓励人才购房等八大方面“救市”措施。具体来讲：

第一、调整普通住宅标准。

据悉，北京市住建委已经给出了下半年北京的房地产调控的基本思路，下一步北京的房地产调控思路是按照分类调控的原则，保证供应，稳定市场。适度放开高端商品房项目，加强税收征管，保持房价基本稳定，并适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。其他城市比如沈阳继2012年4月上调普通住宅价格标准后，沈阳近日再次将这一标准上调。其中， 和平区、沈河区、铁西区、皇姑区、大东区、浑南区、于洪区、苏家屯区和沈北新区实行统一的普通住房价格认定标准，新标准为11230元/㎡（建面），不高于这一标准的都是普通住宅。

而对于上海等其他 城市来讲，调整普通住宅标准的预期越来越强。同策咨询研究部总监张宏伟认为，调整普通住宅标准后，对刚需来讲，由于惠及面扩大，更多的刚需购房者会少交税费，不过总体量不是太大，但可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。

第二、降低首付比例。

当前仍处于阶段性的市场博弈阶段，通过下调首套房首付比例，可以降低购房者入市门槛，适度激活当前的以自住需求为主的楼市成交量，缓解当前库存相对较大的市场压力，同时使房价保持相对稳定的发展态势，成为当前楼市发展的关键。

此外，部分城市二套房首付比例也可以适度降低，以鼓励改善型需求入市，比如杭州市二套房贷首付比例已降至6成。

第三、住房公积金政策调整。

在当前商贷利率高企的市场背景下，安徽宣城、芜湖、马鞍山、沈阳等地在公积金贷款上针对对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低贷款利率，提高信贷额度及审批周期，降低购房者入市的门槛等。

此外，对于部分城市来讲，公积金贷款购置90㎡（建面）以下首套房可以首付两成，这也将大大降低购房者入市的门槛，对于一部分自住需求购房者来讲，可以提前购置房产，以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。此外，部分城市甚至部分城市公积金还可以异地互贷，这些政策这对于刚需来讲，应该可以刺激这部分需求入市购房，也是对于这部分购房者购房机会的保护。

第四、限价政策取消。

其实，当前限价政策的取消已经落实。通过限价政策取消，部分高端项目预售许可证的发放不再那么严格，此时，这些楼盘可以积极入市，从而也可以起到带动市场成交量回升的作用。

第五、首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。

据媒体报道，在上海农业银行悄然动首套房贷，给出95折利率折扣的消息被市场披露之后一周，其他沪上商业银行对惜贷的口径也正悄然松动。此外，成都市财政局也明确发布消息称，财政要明确支持首套房贷。按照这样的发展速度，预计未来几个月首套房贷利率会出现实质性松动，那么，届时购房者成本适度降低，市场成交量也将因此逐步企稳回升，最终改变当前量价齐跌的局面。

第六、契税优惠或减免。

通过对特定产品类型楼盘，比如精装修的、绿色建筑项目，90㎡（建面）以下户型的成交给予契税减免的优惠，这样也激活一部分市场成交量。

第七、鼓励人才购房政策。

针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇，今年以来，至少已经有武汉、 西安、无锡等3个城市出台鼓励人才购房的相关措施。明确针对人才类购房落户的相关规定，对于楼市成交量回升来讲也会起到积极作用。

第八、将户籍制度与购买房产直接结合。

尽管当前农业户口与非农业户口已经取消，但是，对于大中城市而言，尤其是省会城市而言，要想在这个城市落户，应该还是有一定条件限制，这些城市极有可能在此时出台将户籍制度与购买房产直接结合的相关政策，以适度刺激当地房地产市场需求，带动市场成交量回升。