张宏伟：四季度楼市基本面将回归平稳 逐渐好转

7月16日，国家统计局公布了上半年经济数据，初步核算，上半年国内生产总值26.9万亿元，同比增长7.4%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.0%。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。而受银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，房地产业在上半年表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用，但预计第四季度市场将回归平稳，楼市基本面逐渐好转。

谈政策：限购政策会继续定向宽松

国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万㎡（建面），同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万㎡（建面），同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。房地产市场在上半年表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。

张宏伟认为，从上述角度来看，房地产调控政策势必会有所转向，短期内会采取一些定向宽松的措施，比如限购政策的松动、刺激首套自住型需求入市、户籍制度改革推进新型城镇化建设力度等等，以适度拉动宏观经济增长。

张宏伟预计，自主调整限购政策，对于未来整个楼市调控政策走向更加具有信号意义，后续将会有更多的城市效仿上述城市的调整措施。尤其是对于宏观经济基本面与房地产市场均有下行压力的城市而言，将成为其限购政策“试探性”退出或定向逐步宽松的理由。

谈市场：

第三季度去库存压力仍然艰巨应坚持跑量原则

第四季度市场回归平稳楼市基本面逐渐好转

截止6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，信贷环境适度宽松，市场流动性适度增加。

张宏伟认为，M2增加不会马上对市场产生利好影响，就第三季度来讲，大多数城市商业银行信贷仍然会偏紧，下调首套房贷利率的空间还不大，甚至个别银行还会继续上浮首套房贷利率。因此，从未来市场成交量预期来看，如果还没有大范围大幅降价的现象出现，第三季度市场销售量能否持续回升值得担心，预计第三季度房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业资金面的问题会更加突显。

张宏伟建议开发商仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。

此外，张宏伟认为，在第四季度，由于6月底M2同比增速回升，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，信贷紧缩的局面将在第四季度逐步得到改善，预计届时供求关系较为合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道。总体上来看，上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。

谈土地：大型开发商应抄底土地市场

国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业土地购置面积14807万㎡（建面），同比下降5.8%。

张宏伟认为，进入二季度以来，土地市场不景气，土地出让金锐减，同时房地产相关税收大幅下滑，地方财政在两大财源“双降”的重压之下，地方政府“压力山大”，处境不易且难言乐观。

而从当前土地流拍现象出现的原因来看，张宏伟表示主要还是由于银行信贷紧缩持续导致市场成交量低迷，开发企业资金面紧张导致拿地动作相对越来越谨慎，并认为土地流拍现象有逐渐增多的趋势。

张宏伟称，对于大型品牌企业来讲，在当前银行信贷紧缩的市场背景下，在第四季度市场基本面还没有好转的情况下，应积极采取高周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，同时，加大在土地市场“抄底”的力度，尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块，把握好下半年出手拿地“换仓”的好时机。