顾云昌：“三期”叠加下楼市年内难好转

“房价还会不会降？”这一问题已成为了现下房地产业内外人士普遍关心的话题。

　　在开发商愁云笼罩、购房人持币观望的大环境下，中国房地产研究会副会长顾云昌在接受记者专访时表示：下行是周期性的大趋势，但是缓而稳的，不会是断崖式的。对于想要买房的人，不要等所谓的“底”，有需求还是要出手；而对于房企，销售量的下跌也是相对而非绝对的，因此也不必过于悲观。

　　记者：你在早前就说过对房地产市场应因地制宜、分类调控，这与新调控思路相契合，在你看来，现阶段的分类调控政策执行得如何？

　　顾云昌：现在正在实施中。政府提出分类调控、重视分类调控，是因为市场本身出现了差异化，政策必须紧跟市场、做出与之相适应的调整。

　　近两年来房地产市场的关键词有两个，一个叫“分化”，一个叫“下行”——2013年分化开始明显，2014年分化愈演愈烈，同时下行也不可遏制地到来了。今年来看，分化和下行并行，但下行的趋势比分化还要猛烈，还要让房地产企业恐慌。

　　今年直到现在，都没有出台全国性的房地产调控政策，只高度概括地用“分类”和“双向”作引导，证明政府也看到了，现在的全国房地产市场不能一概而论，症结不再是房价过高，而是库存过高，且一线城市和二三四线城市的差距也越拉越大。

　　记者：目前很多房企都面临着去库存压力，除了房企自发降价外，你认为政府在政策上应如何与之匹配？

　　顾云昌：过去的供不应求转为现在的供大于求，“人等房”变成了“房等人”，政府任务也随之从“压房价”变为了“去库存”。注意这两项任务的动词——“压”和“去”，一个是按捺，一个是清除。具体到政策上，区别就是一个是抑制需求，一个是消化积滞。后者要比前者更能治本。

　　但是，对需求的良性疏导只是在下游，消化库存的另一有效手段是从源头上控制供应。有机构做过统计，假设从今年开始不再新建任何商品住宅，现在的存量也至少需五年的时间才能被市场消化。即使城市现存人口也要购置、升级住房，新增供应也几倍于实际需求。因此政策一定要两端兼顾，两头同时开凿，才能使整个市场管道重新畅通。

　　就目前来看，最有效的政策支持还是在信贷方面。从5月份央行的两次动作可看出，中央的态度是保障和鼓励首套房，而对地方来说，仅首套房已经不够提振经济，所以以各种方式试图将信贷向二套房甚至是三套房倾斜。我认为这个方向是对的，要想让整个市场的消化机能动起来，中央下一步也应该在对二套房的信贷上做文章。让购房者能及时、简便且以比较低廉的成本借到钱，这才是能让他们下决心买房的关键，也是去库存的关键。

　　记者：诸多业内人士认为，房地产市场“不会”也“不能”崩盘，如何理解这两层含义？

　　顾云昌：什么是“崩盘”？房子无人问津了，整个行业出现大量不良资产，甚至导致了金融危机，那才叫“崩盘”。“不会”是客观的，就是有既有刚性需求做基础，再加上新型城镇化的支持，销量和售价不会断崖式下跌。“不能”是主观的，即便现在在调整结构，房地产在国民经济中的特殊作用和重要地位还是无可取代，国家不可能放任其崩溃，就算不是“救市”，也会在恰当时机扶持。

　　记者：在当下的经济换挡期，房地产业对宏观经济的影响到底有多大？

　　顾云昌：目前中国经济处在三个时期的夹缝中——结构调整阵痛期、政策转变消化期以及经济增速换挡期。三期叠加，肯定会改变房地产业的生存环境，无法使增长像过去那样毫无阻碍。但困境并不是绝境，换个角度看，现在也是中国经济大有可为的重要战略机遇期。因此，否认房地产业下行是自欺欺人，而恐慌大难临头则又过了头。

　　总体来说，房地产业在经济中的地位仍然不可代替，调结构是增减比例，而不是彻底撤换剔除。未来，只能说房地产业的贡献度会相对减少，但基于我国人口总量和新型城镇化推进速度，房地产业的投资比重、对消费拉动、行业带动的重量级，就算不是国民经济的唯一支柱，也始终是中流砥柱。

　　记者：在你看来，何时房地产市场才会有比较明显的好转？

　　顾云昌：现在是整个房地产业深度“手术”期。这场手术如果是在2009年进行的，可能不会有现在这样漫长和疼痛，但当年“4万亿”的营养补给，让房地产市场很快恢复了元气。然而这一轮的复发更严重了，并发症更多了，治疗难度也更大了。

　　可以说，“4万亿”的强刺激犹如吗啡，在短时间内的确让经济有了显著提升，但埋下了更多“病根”——地方政府向银行的大量借贷只能依赖土地收入去偿还，所以在2009年以后，各地大量买卖土地，开发商囤地、开发、建成、变成库存——形成恶性循环。简而言之，现在的高库存，就是“4万亿”的结果。