马光远：救市必须要有底线

10月1日，据经济之声《央广财经评论》报道，昨天下午，央行宣布，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例设定为30%，贷款利率下限设为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已经结清相应购房贷款的家庭，为了改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，也就是最近大家一直在热议的“认贷不认房”成为了现实。

　　在已经取消或没有实施限购措施的城市，对拥有2套及以上住房并已经结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平，也就是说，第三套房的购买也不做强制性限制了。市场高度关注的房贷政策调整的消息弥漫许久后终于得以明晰。在房地产市场存在观望情绪、多地取消限购以及宏观经济下行压力比较大的背景下，楼市一口吞下“限贷松绑”的大力丸，政策影响之大、波及之广受关注。不过，政策推出的效果如何？房地产市场能否重新焕发生机？恐怕还需多加观察。

　　经济之声：有机构评价，央行这次出手，力度仅次于2008年10月，将会对市场产生重大的影响，程度远远超过前几个月放开限贷。可以说，刺激力度之大，超出想象。具体的政策规定，和此前的预期相比有何不同？

　　马光远：我觉得有相同的地方，当然也有不同的地方。那么相同的地方，市场以前传说，说不管你名下也多少套房，只要你还清贷款都可以按照首套。但是我的想象不同的是什么？就是除了北上广深四个城市，几乎剩下的所有的城市未来的房贷，首付怎么样？利率怎么样？都把这个权利交给了银行金融机构，也就是说银行金融机构本身认为它就是首套的话，那么意味着什么呢？全国只有四个城市可能只有首套房的这个概念，剩下所有的城市，不管你买100套房、还是200套房，都可能享受3折的首付，7折的优惠，那个时候我们的名义是什么？是改善性住房，说住房有改善性需求的话，那么在利息等等方面是优惠的。如果说这次拓展到只有四个城市不享受，所有城市都享受的话，那么意味着我们所谓的居住需求、投资需求，只要你想买房子都可以，所以我觉得这是一个尺度非常大的房贷新政。

　　主持人：力度很大的一个房贷新政，我也看到有评论说这相当于是在购房市场的一次定向的降息了。刚才您也说了，是把这个权利交给银行金融机构，那么大胆的预测一下，银行机构会不会给出这样一个0.7倍这样一个的利率呢？

　　马光远：能不能给出0.7倍不知道，不要去抠这个字眼，我觉得对住房新政的理解，理解它的精神最重要的，为什么这么讲？因为2008年我们那个时候我们救市的时候，后来我们到市场去看，所有的需求都是满足的，也就是说所有的需求不仅仅享受两折的首付，7折的利润优惠，也就是说你不掏一分钱就能够买到好几倍以上的房子。所以说这一次我们出这个文件的精神是什么？就是鼓励你去买房，比如说你没钱买房的话，现在我给你放开了，那么银行不愿意放贷的话，我给你特殊的限贷政策，第三开发商没钱的话，怎么办？我拓宽融资渠道，意味着什么？就是鼓励你买房，你现在不买房的话，怨不得我了，所以我觉得这个精神告诉你现在是买房的时候，我政策已经打开了，你愿不愿意是你的事，我觉得这个刺激意图还是挺明显的。

　　主持人：导向很明显，那么对这个政策我们应该怎么样来评价呢？是积极意义更明显呢？还是说消极意义更明显？

　　马光远：我觉得整个房地产市场的调整刚刚开始，房地产对整个中国的影响是非常大的，所以我们有一个救市的需求，但是救市必须有底线，也就是说我们对房地产市场的本身的这种政策的放松，究竟到什么样的程度，如果要彻底放松的话，我觉得我们讲的改革也好，结构调整也好，肯定会毁于一旦，所以房地产政策本身倒不是说要不要松的问题，而是如何松，松到什么样的程度。会不会对我们的整个的结构调整转变发展方式等等，所以我觉得这是一个双刃剑。

　　主持人：目前效果还有待观察。那么您觉得这次央行给楼市发这样一个大红包，能不能真正起到房地产预期的作用呢？因为我们看到其实按照以往的经验来看，百姓总是买涨不买跌的，那救市的举动会不会反而加重大家的观望预期呢？

　　马光远：我觉得可以这么去理解，因为我之前讲过三个20%，也就是政策本身目前维持在整个房地产市场供需基本平衡的情况下，甚至很大部分的城市住房已经过剩的情况下，那么第一个我认为20%的开发商，会享受到这样一个实惠，80%的享受不到。第二个是20%的城市，可能会享受到。因为这些城市比如说一线城市、中心城市、热点城市等等，这些城市本身大家也有居住需求。那么第三个我觉得对20%的这个楼盘可能也有一个降低成本的作用，但是房地产目前的基本面跟2008年不同，最大的不同是什么？以前房子很多，现在房子已经差不多了，所以我觉得一定会引发整个房地产市场更大的分化，有一些房子不管你用什么样的政策可能都没人买，也可能卖不出去，但是对一些一线城市北京等等热点城市来讲，这个政策无疑是一个非常刺激的猛药，也就是说房价可能会往上涨。

　　主持人：放在更大的背景下来看一下，刚才我们说的是从百姓的角度、包括房地产市场的角度。放在更大的背景下看，房贷政策调整，与宏观经济下行压力加大紧密相关。8月份中国经济主要指标，从PMI等先行指标，到投资等实体经济指标，都出现明显回落，形势比较严峻，“稳增长”任务艰巨。但是，我们又不得不承认，松绑限贷是把双刃剑。哪些负面效应尤其需要警惕？

　　马光远：我觉得最大的警惕是我们2008年到现在整个房地产市场的这种非常猛烈的，出乎我们意料的这种回暖，对整个经济未来调整的影响，因为对于我们整个中国经济来讲，未来最最大的，第一个是认识到我们整个经济增长速度的下滑是一个趋势，也是调整的一个需求。第二点未来中国经济要真的持续性的增长，恐怕不是靠房地产，恐怕不是靠我们再搞一次刺激弄起来，那么刺激弄起来以后，债务问题跟结构失衡问题，房地产泡沫造成的风险会相当大，所以我觉得一定不能犯第二次错误，我们已经范了一次错误了，所以对于房地产政策的实质精神的把握，执行层面一定要严格，要避免出现更大的泡沫，稳增长很重要但是经济的持续增长更加的重要。

　　主持人：我们最后回到大家最关心的话题上，今天是十一长假的第一天，那么在昨天央行给出了这儿一个大礼包，相信看房的人也会增加很多，昨天我的朋友圈里已经有很多人在探讨，要不是买房了，刚需们，您有什么样的建议吗？

　　马光远：我说很清楚，20%的城市，也就是说如果你这个城市本身住房供应没有过剩，库存不是很吓人的话，你现在可以看房了，要密切关注市场的动态，要跟着市场的走，不要跟市场对抗，比方说你原先判断说这个市场不行，但是市场一些证明可以了，你一定要买房，如果市场本身仍然半死不活，我觉得你可以不用着急，可以观察一段时间再说。