叶檀：新政当前 房贷证券化是必由之路

央行、银监会公布房贷政策松绑，又一轮救市举措出台。国庆节前夕发布的消息掐住楼市“金九银十”节点，国庆期间各地楼市闻风欲动，作为先行指标的购房意愿发生巨大变化。取消限购已有作用，10月9日，交通银行发布的第25期交银中国财富景气指数显示 （调研国内26个省市地区的1856户小康家庭，调研时间为9月12日到9月23日）：无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨20%，小康家庭预期不动产投资意愿今年以来首次小幅回升，是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。

　　国庆期间部分地区购房情绪高涨，南京十一黄金周期间的商品住宅认购量达到2812套，日均认购402套，同比增长47%，创历史新高。北京在黄金周期间，二手住宅成交均价为28243元/㎡（建面），较9月份上涨6.8%。

　　与以往投资者主导市场不同，此轮房地产市场特色是刚需的消费者登场，如果10%左右的刚需入市，可能释放出数百万套的需求量。虽然无法缓解房地产风险，暂时却让经济获得喘息之机。

　　与投资者不同，刚性需求者欠缺现金支付能力，需要低息房贷帮助，对价格十分敏感。政策让银行帮助刚需者与改善生活者购房，首套房或者支付完首次房贷的二套房，都可享受7折优惠利率，如此慷慨由谁来埋单？

　　商业银行振振有辞地以上市公众化、市场化作为盾牌，房贷利率下降2%左右不是个小数目，只有两个办法可以让商业银行执行此规定：或者央行继续释放基础货币，如果像欧洲央行一样把存款利率降为负数，相信中国商业银行会很愿意发放5%左右利率的房贷，因为，中间的差价非常可观。

　　不能大规模发放基础货币，又要盘活资金市场，房贷资产证券化主张兴起。央行新政将启动房贷证券资本化，届时将有10万亿元（可能更多）人民币的资金进入楼市。

　　资产证券化来自于美国。上世纪80年代，美国试水此项业务，房贷资产在证券化后打包成投资品，通过评级，卖给市场上想获厚利的投资者。美国利率市场化，市场迅猛发展，产品余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，同时美国房地产价格飞速上升，买得起房的、买不起房的都通过房贷资产证券化，获得资金在郊区买房子。现在臭名昭著的次级债证券化产品，就是其中的一部分。

　　资产证券化是好事，但销售、评级等出现一连串的虚假，撒上国债糖霜冒充3A级证券时，资产证券化就是面向投资者的庞氏骗局，最后以金融危机收场。

　　中国房贷资产证券化还处于初级阶段，迄今为止，国内商业银行仅发行了三笔MBS，第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行的总规模30亿元的MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券。此后，建行又发起了总额40亿元的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。2014年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。

　　到目前为止，金融机构兴趣不大，收益高于短融而低于信贷，房贷是所有中长期贷款中坏账率最低的好资产，银行没有动力花大力气证券化。

　　不管银行、券商愿不愿意，想不放基础货币而增加流动性，证券化是必由之路。证券化之后我们不必关注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，现在银行不愿意放松手中好房贷，未来刚需人群占楼市主角、房地产市场大幅波动，房地产投资不是有钱人的游戏，房贷资产就像钢贸贷款一样瞬息万变，银行不趁救市之机证券化，满足于通道费用，转让收益与风险，以后恐怕会后悔。

　　金融与互联网时代，满足购房者的房贷需求，重要的是让投资者购买房贷资产证券化产品，未来，张三的房贷不来自于银行，而来自于隔壁李四。