易宪容：无论怎么救市 地产泡沫破灭只是时间问题

当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策，房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。

　　9月30日，央行及银监会下发的房贷新政，就是让已经持有住房，并还清银行贷款的购买住房者可享受贷款优惠条件，期望让更多投资者再次涌入市场，以便消化各地积压过多的住房库存。

　　对此政策，市场反映很大，不少房地产企业认为这是央行一项难得的救市政策。这项政策的出台将会掀起国内又一轮炒房热潮，国内房地产市场又会出现“惊天大逆转”。因此，不少房地产企业纷纷取消了在房贷新政出台之前住房销售中的各种优惠，甚至于也让房价立即上涨，以引诱住房的投资者再次进入市场。

　　不过，这次房贷新政到底对市场会影响多大？是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断？是否能够完全改变当前市场的预期，并让住房投机投资的需求全面地释放出来？等。对于这些问题的答案，关键还是取决于国内银行对房贷新政的博弈。

　　可以说，这次房贷新政对住房按揭贷款的全面放松比起2008年131号文件来说有过之而无不及。比如，对首套住房贷款的优惠条件又回到了历年来的最优惠水平。同时，对住房消费首套住房的认定，政策进行了全面泛化，认为只要还清了银行贷款，持有两套以上的住房可以认定为首套。而商业银行则进一步泛化，只要还清银行贷款，持有多少住房都可认定为首套，其贷款就可享受相应的优惠条件。

　　正如我以前一直在强调的，房贷新政对住房消费全面泛化，它所指向的对象只剩下住房投资投机者(因为，这个房价下真正住房消费者没有能力再进入市场)。而这种对首套住房认定标准的重新设定，也是在诱使已经购买住房的贷款者还清贷款，这样就有了购买获得优惠贷款的资格。

　　10月8日上班之后，国内各大银行纷纷表态支持房贷新政，并陆续出台了房贷新政细则。可以说，作为国有的大银行，这些银行的主事者都是由上级部门所任命，而不是由市场选择而来，因此，国家的重大政策只要出台，肯定出来说支持。因为这些主事者更多的是对任命他的部门负责，而不是主要对银行负责。但新的政策涉及到股东的利益及经营者的利益时，银行对新政策的执行不会照样画葫芦，而是会采取一种利益博弈的过程。因此，银行对房贷新政的反映并非如房地产企业所预期的那样又会回到2008年的那样状态，对住房信贷就价格及规模全面过度宽松，反之，银行可认同新政所泛化的住房消费，即认贷不认房，但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别，变化不大。可以说，这只是银行对房贷新政博弈的开始。

　　何也？因为，近年来国内金融市场的融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况也与2008年下半年相比不可同日而语。首先，从国内金融市场的融资结构来看，在2008年下半年，国内银行贷款占整个社会融资规模的的比重在90%以上，而到2014年这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降，一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制，国内银行信贷规模扩张能力在逐渐地下降，另一方面也意味着国内银行也正在突破这种信贷规模的管制，把表内业务不断地移到表外。这就是有了国内影子银行盛行。或国内银行对表内的信贷规模扩张动力不足。

　　其次，受影子银行及互联网金融爆炸式增长的冲击，国内金融市场的价格水平全面上升。2008年下半年，国内银行之所以愿意对首套住房按揭贷款利率7折优惠，因为，当时银行的负债成本主要是活期存款利率。当时的活期存款利率不仅低到0.35%，而且也占当时银行存款比重达60%以上。所以，即使当时银行对住房按揭贷款利率7折优惠，其利差水平仍然可达3厘以上。当时银行只要规模扩张，一定是赢利不差。

　　但是，目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化。一是由于这几年国内互联网金融爆炸式的增长及银行理财产品频繁推出，从而使得银行活期存款所占存款的比重越来越小。这就意味着国内银行的融资成本全面上升。二是目前银行的一年期存款利率在3厘左右，但银行的一年期理财产品的利率都会在5厘以上。在这种情况下，必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行对住房按揭贷款也如2008年下半年那样采取下限政策，或7折优惠，那么5年期以上的按揭利率就会下降到4.58厘。如果国内银行以这个按揭利率发放贷款，也就意味着银行做一笔贷款亏损一笔。这不仅会影响到银行业的赢利水平，也会直接损害银行信贷员的利益。因为，银行的赢利水平不仅是各银行业绩的主要考核指标，也直接与信贷员的奖金挂钩。三是由于国内银行负债成本全面上升，从而使得到国内银行的利差一直在下降。所以，任何有损于银行赢利的业务，银行肯定会十分慎重。

　　第三，更为重要的是，在2008年下半年，住房按揭贷款一直为银行称之为优质资产。因为，在那几年，国内住房市场之价格只是在上涨，从而没有出现象样的下行调整。对于住房按揭贷款来说，只要房价在上涨，住房按揭贷款的风险就会越来越小。而且，房价在上涨时不仅贷款风险小，而且由于每项住房按揭贷款规模都很大，按揭贷款风险同质性高，这自然降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以，在当时的条件下，国内银行有较强的动力对按揭贷款规模的快速扩张。

　　但当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策，房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。比如，今年上半年，国内一些地方只是房价些许的下降，国内各银行不良贷款及不良贷款率都全面上升。在这种情况下，住房信贷不仅不是优质资产，反而有可能成为鸡肋，银行对这类资产不会有很大兴趣。  

　　在这样的情况下，国内银行对房贷新政的博弈可能是，一方面全面认可央行对住房消费的全面泛化，以此鼓励住房投资者还清贷款再进入市场。另一方面，由于当前金融市场条件变化很大，国内银行对再进入住房市场购买住房给出的信贷优惠条件，并不会取新政的规定下限，比如按揭贷款利率，而只是小幅调整。如果银行感觉到这种住房按揭贷款仅是鸡肋，今后还可能让按揭贷款利率上升、信贷规模收紧。今后的一切都在利益博弈中，而不仅仅政策的规定而已。更为严重的是，如果当前房地产市场风险不能通过房贷新政化解，那么银行的这种博弈会更加频繁，银行对住房按揭贷款兴趣更是会减弱。对此，想借房贷新政进入的住房投资者不可掉以轻心。