马光远:今年的房产市场最正常

10月24日下午2点30分,“2014创新型房地产与金融发展峰会会议”在成都明宇豪雅饭店2楼会议厅隆重召开。著名经济学家马光远先生在此次会议中做了精彩演讲,重点论道“当下中国房地产的最大问题”。

“房地产最大的问题一是创新不够,二是不知如何与金融互动”

马光远首先分析了当下中国房地产面临的最大问题,他认为第一大问题是创新不够,第二大问题是不知道如何与金融本身产生互动。“以前的开发商很少考虑怎么在产品上创新,因为他们打打高尔夫就可以赚钱。现在的房企一定要转化思维,没有竞争力的开发商,终究是会被洗出去的。” 除了要加大创新力度、增强竞争力外,马光远表示思考金融与房地产的关系怎样重新进行整合也很重要。“房地产市场不解决上述两个问题,继续吃老本是没有希望的,没有前途的,创新将是未来房地产业发展的一个方向。”

“换个思维思考中国的房地产,今年的房地产市场是最正常的一年”

马光远随后简单分析了一下当前的宏观经济,“过去十多年,中国工业附加值年均增长13%,现在掉到了6.9%,主要原因就是因为社会产能过剩。工业生产总值过去十年的平均增速在25%以上,上个月增速只有16.1%,掉了近10个百分点。”鉴于对当下宏观经济的判断,马光远表示,我们必须换个思维思考中国的经济,思考中国的房地产,“换个思维思考,今年的房地产市场是最正常的一年。” 他表示,许多人认为今年的房地产市场特别不正常,是因为那些人把之前 “不正常”的房地产市场看成了“正常”,而把现在“正常”的房地产市场看成了“不正常”。“人们过去习惯了单边项目,房地产市场每年不涨20%以上,就会觉得不正常。” 马光远认为,如今的房地产市场是再正常不过了,“当下房地产市场的毛利率仍然在30%以上,净利润仍然在14%以上,比制造业好太多了。开发商感觉日子不好过了,那是因为他们赚得少了,房子卖起来难了。”

“政府对当下房地产业仍有影响力,三个20%说明问题”

众说周知,过去政府对整个房地产业有着重要的影响,但是这个影响随着住房市场供需基本平衡,市场力量后来超过了政府力量。马光远认为政府对当下房地产业仍有影响力,他用三个20%量化了政府的影响。“第一,中国房地产市场未来调整后,只有20%能存活,80%将被洗出这个市场。第二,不管政府未来政策如何调整,短期的周期性的调整对20%的城市会没有影响,因为80%的城市住宅地产过剩严重。第三,如果从住宅的品质来讲,只有20%的房子是优质的,80%的都是垃圾。因为过去十年房地产业太火爆,火爆的结果就是影响了行业的创新,因为以前任何品质的房子都能赚取不错的利润。”

“未来3-5年房企不应该想如何赚钱,而应该想怎样活下去”

随后,马光远也谈到了众多开发商最关心的问题——接下来的路怎么走?马光远强调,未来3-5年房地产业的日子可能会非常难过,房企一定要做好思想准备。“未来3-5年开发商都不要盲目拿地扩张,首先要想着该如何自保,如何保证现金流。盲目扩张,会死得很惨。” 他同时也指出,只要熬过了这段艰苦时期,房地产业仍然会有春天。“美国的房地产业搞了几十年了,现在仍然是增速产业,而且是第一产业,所以中国的房地产业市场只要有创新、有竞争,仍然会迎来黄金时代。” “未来十年我仍然看好房地产市场,只是竞争更加激烈。房地产行业的盈利模式,竞争模式,产业模式都将发生翻天覆地的变化,能够调整好心态适应这个变化,才会有机会迎来新机遇。”最后,马光远再次告诫,一定要转换思维搞房地产,适应楼市新常态。