叶檀：房地产调控还有找准调 政府未真正尊重市场

中国政府希望保持房地产市场稳定，在几十个城市放松限购、小规模补贴购房者之后，住房市场出现了分化：没有放松限购的一线城市，地价房价全面上升；中小城市则萎靡不振，百城房地产价格环比、同比大部分下降。

　　房地产调控没有找准调，无论是抑市，还是托市，政府都没有真正尊重市场规律。

　　目前，中国房地产欠缺的是消费者的消费能力。过去十年，房地产主要靠城市中高收入居民支持，未来十年，主要靠城镇化过程中转移出农村的农民支撑。农民能否市民化，关键是住房、就业和子女教育。住房、就业是迫在眉睫的问题，医保是中期问题，养老是长期问题。

　　城镇化与庞大的人口不一定会提高房价，人多，房价就高，是个伪命题。如果高收入阶层都到境外购房消费，境内的高端房会受到严重冲击；如果境内庞大的中低收入阶层不能成为有效消费群体，不仅不能托住房价，还会成为政府补贴的分食者，拉低平均价格水位。

　　目前市场动力已经有所衰减，新的引擎还没有发动：第一批投资者获得高额收益、顺利抽身出市场之后，剩下的是对价格非常敏感的刚性需求群体，而最大规模的群体，从农民转为工人，从农村来到城市的人，还需要漫长的培育期，才能成为中产收入阶层，才能成为消费中坚力量。未来十年1亿农民进城，能不能顺利转化为有效消费群体，需要看产业发展是否顺利，技术培育是否到位。

　　中低收入阶层是价格敏感群体，对房贷利率十分敏感。行政色彩十足的限购退出市场后，9月底央行松绑限贷。此举效果好于取消限购，对于刚性需求者是极大利好。中原地产首席分析师张大伟认为，限贷松绑的效果相当于限购松绑影响的5倍以上，起码可以增加30%的可购房人群。中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)主任甘犁则认为，松绑限贷将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放，规模为550万套左右，但这对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房来说，仍属杯水车薪。

　　首套房7折利率没有得到普遍执行，不是执行力不够，而是市场不同意。从商业银行层面而言，既有房贷额度限制，又有赢利与风险束缚，首套房房贷风险高于多套房，银行融资成本在上升，银行不会轻易释放低息贷款。根据融360网站的最新数据，房地产风险最小的城市北京首套房贷普遍是9折，而上海以9.5折为主，7折利率市场难以寻觅。

　　要稳定房地产市场，“釜底抽薪”的办法有两个。

　　或者，提高农民土地收益，让农民一次性变现，获得原始积累，在农民进城的同时，让农民买房上楼。此举后遗症很多，农民一次性变现后无法享受增值收益，农民大多欠缺投资专业技能，征地后获得的几十万现金有可能在20年后成为现在的2万块钱；一次性变现无法摆脱就业困境，一些地区已经出现民间小赌场跟随征地农民走的现象，挥霍很容易，生存很艰难。

　　日本和台湾地区的农民之所以成为富裕群体，主要是土改完成后保障农民产权，让农民依靠土地增值收益养老，相当于分享工业化进程红利。剥夺农民的土地收益权，换取低价社保，本质上是劫掠农民的工业化红利。

　　目前北京、武汉等城市郊区的农民已经得到了大笔收益，而贵州、云南远离城市的农民土地收益与农产品相当，只能靠工业化区域逐步扩张，让农民在各个阶段分享不同的收益。反过来说，工业化、产业化，城镇化才能找到农民的就业岗位，形成良性城镇化过程。农民单纯依靠土地收益生活，相当于一只大象盯在中国经济这只牛身上，不可能持久。

　　第二个办法，在城镇化的过程中培育就业机会，同时，为低收入群体建立住房银行。

　　房贷利率是影响房地产的首要因素，在中国只有拟议中的房产税能与之相提并论。房地产个贷是长期负债，且按复利计算，利率水平对还贷成本极为敏感，降低利率是增加需求的有效手段，而银行不可能降低利率，财政贴息又难以支撑。房地产低息贷款从何而来？

　　政策性银行有了形状，国开行成为首选。7月29日，银监会官方网站宣布，银监会批准国家开发银行住宅金融事业部开业，其业务范围为办理纳入全国棚户区改造规划的棚户区改造及相关城市基础设施工程建设贷款业务等。此举意味着，通过棚改推进城镇化进程、推进经济与社会结构转型升级，已经上升为国家战略，资金主要通过政策性银行解决。

　　如下的悲观设想并非空穴来风：棚改无法获得实际经济收益，低效率与贪腐使基础设施投资边际效应下降为零，产业升级没有应声而起，大量没有经过专业培训的就业者寻找机会，结果可以预料，政策性银行手中积攒了大量坏账，不得不通过资产证券化等方式转移坏账，或者由财政注资。前一结果必然扰乱投资市场，造成资本货币市场信心低落；后者更加糟糕，央行发行货币推升物价，低效的基建成本由全民买单，买单数额起码在万亿元以上。

　　与个贷银行不同，国开行住房政策银行主要是解决城镇化过程中的保障开发，不是针对购房个人，刚性需求的购房个体，仍然难以得到亟需的低息贷款。城镇开发贷与个贷有本质区别，风险控制、管理模式都不同，个贷行需要检视各个城市、城市区块的房地产风险，为个人进行信用评级，以及利用证券化的方式释放更多的贷款。中低收入阶层获得低息贷款购入城市住房，通过产业经济发展，让农民群体体面就业、彻底地有尊严地融入城市，转换成城市公民身份。

　　个贷政策银行与公积金在本质上有相似之处。公积金是帮助职工贷款的公益基金，建立初衷良善，也学习了新加坡等国的先进经验。

　　但目前公积金使用效率不高，各地区各自为阵。公积金很大一部分属于活期存款，白白损失200多亿，国民在转换城市时，到新城市申请公积金，比登天还难。地方政府把公积金看成自己篮子里的菜，不容他人染指。

　　公积金转成住房贷款银行转换成本相对较低，可以解决中低收入阶层低息房贷难题，也可解决区域分割的山头主义，公积金专业化和集中管理都可实现，实现良性循环。目前，公积金规模4万亿，加上谁也不知道帐目的维修基金1万亿，如果再发行1万亿金融债，可基本满足个贷要求。公积金缴纳者转换成为银行股东，他们的红利将高于活期存款，对缴纳者有利。

　　一方面公积金浪费，一方面需求者得不到低息房贷，另一方面公积金缴纳者只能得到活期存款——三输局面不应持续，也不可能再持续下去了。