秦虹：房地产市场未来发展将面临结构性机会

11月16日下午，“郑州航空港区发展暨区域价值高峰论坛”在郑州成功举办。在此次论坛上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹发表“未来房地产发展的结构性机会”的主题演讲，称中国房地产市场未来所面临的发展和过去十年所经历的发展有很大不同，未来面临的主要是结构性机会。

　　秦虹说：“面临未来房地产的判断，社会各界差别特别大。今年年初以来关于中国房地产市场要崩盘的言论特别多，但是也有一些人对未来房地产市场有非常好的预期，并有某经济学家坦言中国房地产市场未来十年才是黄金十年。”

　　关于中国房地产市场未来所面临的发展，秦虹称未来一定和过去十年所经历的发展有很大不同，将面临结构性机会，具体总结为三个方面。

　　行业高增长时代过去

　　11月13日发布的国家统计局数据显示，2014年1—10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。商品房销售面积88494万㎡（建面），同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。

　　秦虹表示：“整个行业高增长的时代已经过去了，未来中国的房地产市场以销售指标作为领先指标为代表，整个行业的增长速度将会从过去十年的两位数降到未来的个位数。”

　　而房地产业的发展和整个宏观经济是同步的，宏观经济增长速度下台阶，房地产增速也在下台阶。房地产从过去的低基数、高增长一定会走到未来的高基数、低增长。这对于所有开发企业意味着什么？秦虹讲：“意味着绝不可把过去高速增长的经验复制到未来。”

　　存量房势态逐步走来

　　整个房地产市场的交易以绝对新房为主的时期也会过去，未来正在迎接存量房市场扩张形势的到来。

　　秦虹说：“过去无论是住宅、商业还是办公等所有地产，完全靠新建商品房来应对需求，所以那个时候是一个大开发时代，但随着房地产总量问题已经基本解决，未来面临的主要是结构性问题。”

　　随着供给能力增强，房地产市场已经从过去的完全靠新建商品房、靠开发来满足需求，转变到一部分需求是靠存量房或者二手房市场得以满足，存量房势态已经逐步向大众走近，那这意味着什么？

　　秦虹分析：“既是市场有需求甚至需求仍然很大，但是对新房的需求有可能降低，因为二手房市场正在兴起，中国的房地产市场一定会走到现在的发达国家房地产市场格局，就是整个市场交易以存量房为主。”

　　以美国为例，秦虹讲到美国一年需求量500万左右的房子应该说不算小，但是二手房市场可以满足它91%的需求，新房只占交易量的不到10%。

非传统住宅面临新机遇

　　整个房地产市场以住宅开发为绝对主体的阶段也已过去，未来整个住宅市场特别是传统住宅市场的增速会下降，但是非传统住宅将面临新的发展机遇。

　　秦虹坦言：“这就是说展望中长期房地产，面临的市场格局将会和过去所经历过的房地产格局不同所在。”

　　在这样一个市场格局下，秦虹还认为房地产企业投资趋势的判断、投资的选择以及企业的创新就显得尤为重要。

　　“如果把过去十年总结为趋势性机会的话，未来面临的主要是结构性机会。在趋势性机会下，各行各业投房地产，千家万户买房子都是正确的。无论你懂还是不懂，只要进入了房地产就会赚钱。但是未来房地产企业的专业化能力、创新能力才是真正能够在这个市场上站稳脚跟的根本所在。”秦虹表示。