童大焕：“众筹购房”将有更广阔未来

今年“双十一”,某电商网站与某地产巨头跨界合作,推出“11元筹1.1折房”活动,网友支付11元就可获得1.1折购房的抽奖资格。24小时内,该活动参与人数达18万人次,累计筹资额达1220万元,参与人数和筹资额都破了中国实物众筹的纪录。日前,该电商网站又推出了新的众筹购房项目——“11元筹首付,最高帮你省47.7万元”,该活动将覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市。

一个不争的事实是:如今购房的门槛正变得越来越高,而工资增长幅度远远赶不上房价的上涨幅度。以北京市为例,根据北京市统计局发布的数据,北京市2003年职工年平均工资为24045元,2013年职工年均工资69521元,后者是前者的2.89倍。但房价呢?以我所在的北京通州万达广场附近房屋价值为例,2003年平均约5000元每㎡（建面）,现在约26000元每㎡（建面）,后者是前者的5.2倍。

谈论“众筹购房”,还必须考虑首付因素。在2010年楼市调控前,北京首套房首付只需20%,2011年实行最严限购限贷政策以后升至30%,虽然其他限购限贷政策已逐步松绑,但首套房首付比例30%基本没变。购买100㎡（建面）的房屋,2003年总价是50万元,首付只需10万元；同样大小的房子,现在总价是260万元,首付至少要78万元。这些年工资只增长2.89倍,但首付却增长了7.8倍。

大量购房者翘首看楼,却怎么也够不着,而且越来越够不着,于是,“众筹购房”出现了。事实上,全世界的大城市房价都高不可攀,北上广深等超大都市未来的房价也将远超多数中国人的想象。任何人都无法改变这个现实,但我们可以创造出更多的金融技术和信用手段来应对。新近出现的“众筹购房”,就是一种探索。

通常而言,众筹要么是联合预定或准备生产某类商品,然后共同享有自己的份额,比如众筹一本图书或者其他物品；要么是共同拥有股权,比如共同发起成立一家公司。但是,由于房地产本身门槛极高的缘故,房地产众筹的初期产品,跟上面两个众筹模式略有不同。不过,通过彼此互助的方式,成就其中一部分人的梦想,这一众筹的本质却没有改变。换句话说,“全国人民人人给我一块钱,我就成亿万富翁了”,这个貌似不可能实现的梦想,如今离现实又近了一步。

带有试验性质的“众筹购房”,无疑将给房地产市场带来一些新变化,也将给买房者提供一种新思路。不过,美中不足的是,眼下这种接近于零成本的房地产众筹模式,因为门槛过低而缺乏普惠性。比起每年数千万人在城市乡村之间流动,以及数百上千万套的住房需求而言,眼下这种新颖的“众筹购房”模式,作为思想和商业模式变革的启迪意义,或许远大于满足人们真实购房需求的意义。

长期来看,“众筹购房”有可能成为一种市场化、大众化的商业模式,但必须适当提高参与者的经济门槛和信用门槛。比如,参与者投入的资金不再是11元,而是首付款的三分之一或十分之一；再比如,参与者不再是中奖取胜,而是人人有份,以期不断向真实的购房需求靠近。借助现代商业的众筹模式、现代金融创新模式和伟大的互联网,能将参与者购房门槛降低一半、三分之二甚至更多。

互联网能把那些有相同认识的人聚在一起,也必将促成更多的合作与共赢。以我对房地产市场的长期观察来看,“众筹购房”模式将有非常广阔的未来。