任志强：国房未来发展关键是解决宏观问题

“解决宏观问题是解决房地产市场问题中一个重要的关键，长远看中国房地产市场未来的发展不是没有前途，而是我们用一个什么样好的宏观政策来决定未来发展的速度。”今日,在华侨城洲际大酒店举办的第二届平安地产金融创新论坛上，中国房地产业协会副会长任志强谈及2015年房地产市场运行及趋势时如是道。

在他看来，宏观政策和市场化决定了我们的经济，尤其决定了房地产。尽管包括“930”政策在内的一政策出台可能有利用平稳，但仍维持在较低水平，而其中出台了房地产市场相关的政策解决问题后，明确看到一线城市房地产投资增速持续增长，尤其是在8月以后陆陆续续取消40多个城市限购后，开始在一线城市有所回升。

同时，从土地购置方面看，他认为当土地购置处于负增长的时候开工也会处于负增长。而从全国的地价来看普遍的地价处于下降的趋势，一线城市仍然处于一个快速上涨的过程，从销售来看，9月份是最低点，10月份略有回升，目前情况11月份的数据来看还是有回升的，今年的销售总量和去年相比可能相差不到1亿，仍然是全国最有商品房销售的住宅高峰，远远高于了2011、2012年。

不过，他也指出，这样的销售在目前看去库存较长的周期中对价格的影响不会太大。

而从“三次涨落”的历史经验看，任志强指出如果没有政府的调控或者是政策变化的话也许市场运营会更加平稳。明显可以看出现在房地产的投资下滑以及市场出现了变化，都是和宏观政策密切相关的。这个宏观政策如果做了一定的调整，或者说不能让他市场化的话，或许我们所谓常态的低增长的速度就会由于房地产投资的变化而变化的。

以下为现场实录：

【主持人：毛天宇】下面有请中国房地产业协会副会长任志强先生，为我们解读2015房地产市场运行与趋势，有请任总!

【任志强】刘世锦和宋国青都讲得太深奥，我觉得我跟刘主任认识有十几年了，我觉得他说的新常态是因为我们宏观政策没有放开，我觉得如果把货币政策都放开了，金融市场都放开了，宋国青教授讲的那个我倒有点赞成。

如果单从房地产情况来看，宋教授说按照美国的房贷我们个人房贷应该最少40万亿这样房地产可能增长好几倍，刘世锦说的我们占25%的投资比重可能比今年投资增长率增长20%以上。每个人的角度可能不一样，宏观调控已经出现了一种下滑的趋势，这种下滑的趋势我不太关心他是7%还是8%，我最关心的还是老百姓的收入是在下降还是在上升，说个人收入在上升，我们统计数据来看个人的收入是处于一个下降的趋势，也就是说宏观经济的政策大家关心他的GDP增长率是上还是下，主要关注的是老百姓的收入随着宏观经济变化的我们一直想改善第一次收入分配的比例关系，GDP下降的时候是不是老百姓的收入能增长，现在看来起码不是，至少是宏观经济下降的时候我们看到人均收入也是下降的，他和我们的房子也有关系，和我们的投资也有关系。

固定投资为什么会下降，我们看到基础设施投资是一直在下降，最近机场、铁路一大堆的建设，基础设施今年增长27%多，速度很快一直保持高速的增长，重要的是民间投资下降太快了，如果民间投资下快这里当然包括了房地产也包括了其他行业民间投资，也就是说老百姓收入下降的时候融资条件差的时候，金融环境差的时候，老百姓的投资就会下降。反过来说也是因为市场不好所以投资率下降了，所以这两者有相同的关系的。都和经济增长速度有关的，去年是很低的一个增长率，关于增加值，我们克强指数是三项都是往下走，克强指数如果真的话我们的GDP真实数据只有6%几，现在基础工业增长值增长速度和房地产没有太大的影响，但是上游我们影响钢铁、水泥、玻璃，下游影响的是家电、假装等等，影响的因素也很大。如果我们投资占过去25%现在18%了，其中和他相互代迭的关系也有影响。

消费业是同比增长速度下降，如果房地产的速度增加的时候，消费业增加，因为你要买床、买桌子、买窗帘等等，否则这一部分为什么在9月份的统计中家电的部分和假装的部分下降的速度很快，是负的，就是因为这一部分的消费没有了。

国房景气指数来说我们有三个低潮，第一个低潮是08年的时候，第二个低潮是2012年的时候，第三个低潮就是今年2014年，这几个低潮都是到了94点几。是不是会回升，前两天看到政策的变化导致了回升，同时看到了政策的变化导致了下降。宏观政策和市场化决定了我们的经济，尤其决定了房地产。房地产开发投资现在下降速度很快，年初我们估计在10%左右，现在出台了一些政策包括“930”包括一些其他的政策，这些政策出台可能有利于平稳，仍然维持在较低的水平，大概差多少呢?如果我们差了6—8%的增速的话可能会影响GDP大概0.3—0.6%，增加值的部分在迅速下降的过程中，房地产成为了一个重要的点，也出台了相关的一些政策调整和房地产市场有关的问题。

这些政策到底是需求关系决定了房地产今年的情况还是政策的原因决定的，如果是政策原因决定的增强去库存他的入市让他更加市场化，说明过去的市场有问题的。改变这种情况房地产市场也会发生变化，我们明确看到政策发生变化之后二三线的房地产投资趋于下降的，一线城市的增速还在持续增长，更活跃展现出一线城市比其他地区对政策的反映更快，尤其在8月份以后陆陆续续取消了40多个城市限购之后，开始在一线城市开始有所回升。

土地的购置来说10月份是上涨的条件，主要集中在一线城市，四个一线城市仅住宅土地供应量超过3千多亿，已经超过了过去全年的水平，房价涨了57%。所以在土地购置的时候，更多看到的是他和新开工数据相关，一线城市的土地供应上升的过程当中也出现了新开工略有回升的趋势，从新开工的情况看，总体而言当土地购置处于负增长的时候开工处于负增长。他也和投资相关，当土地开工是负增长的时候，新开工通常也是负增长。

从全国的地价来看普遍的地价处于下降的趋势，一线城市仍然处于一个快速上涨的过程，从销售来看，9月份是最低点，8月份的低点延续到9月份是一个地部运行的状态，10月份略有回升，目前情况11月份的数据来看还是有回升的，这样回升的情况看“930”政策出台以后，9月份机关在底部运行有波动，但是估计全年会处于一个持续上升的过程。今年的销售总量和去年相比可能相差不到1亿，去年13亿多㎡（建面），今年维持12亿以上的㎡（建面），仍然是全国最有商品房销售的住宅高峰，远远高于了2011、2012年。

有人会担心这个销售会不会导致价格上升，目前看去库存较长的周期中价格的影响不会太大，09年的时候是一个销售迅速回升的过程，但是价格回升的时间在2010年，这是一个和现金流相关的一个去化过程。

从商品房的销售情况来看，商业销售在今年是相对平稳的一种情况，而住宅下滑的比例是最大的，老百姓最关心的影响也主要是住宅的影响。销售面积的增幅中，二三线城市在持续下滑的过程，但中部地区下滑的速度是最快的，中部和西部地区实际上持续稳定了一个过程，从销售额的情况看，东部持续下降已经负了9点几，但是中部和西部地区维持在正的1.1和4.2的水平，所以东、中、西和一二三线城市的城市差别性最大，我们首先看到一线城市和二线城市出现了回升在“930”之后，房地产来看我们第一个房价的高峰期在2007年，随后工作经济会议提出了“两防”，一个是防止过热一个是防止通胀，于是07年“两防”导致房价迅速回落，一直落到08年。09年出台4万亿以后出现了回升，这个高峰期最终在2010年的年初，此后我们出台了各种的限购政策又开始出现了下滑，到了2012年的底部期在底部运行了一段时间，而且是波动性运行，随后在2013年年初出现了一个高峰。中间发生了变化，上一次限购政策下滑的时候土地大量出现了负增长，持续的开工负增长和土地的负增长导致2013年导致供求关系恶化，出现了2013年年初价格持续上涨，又持续出现了“国”几条，然后又一次出现了下滑。

这三次的涨落可以明显看出来因为宏观政策的调整导致上浮或者是下滑，如果每一次的下滑都是因为背后有宏观政策的打压而造成的，也就是说非势场化的因素或者是行政干预的因素，是让市场发生变化的可能性是最大的。如果没有政府的调控或者是政策变化的话也许市场运营会更加平稳。明显可以看出现在房地产的投资下滑以及市场出现了变化，都是和宏观政策密切相关的。这个宏观政策如果做了一定的调整，或者说不能让他市场化的话，或许我们所谓常态的低增长的速度就会由于房地产投资的变化而变化的。

从待售面积和竣工面积想看有一个巨大的差，大概有5.7—5.8亿的待售，待售的面积并不是最大，去库存的压力还是很大的，再投资的能力是减弱的，资金增速下降，虽然10月份升到3.1%，但是仍然是历年以来最低的，其中和银行的信贷有关系和房地产投资有关系，9月份银行开发贷只有增长4%，10月份我们开发信贷增长10%几，所以大量的资金到了底部，而非银行的融资并没有正增长，去年是33%，今年只有25%，下降了7—8%。个人的消费信贷也是-7%，个人住房信贷下滑和我们的预售资金的减速也密切相关，这两者导致了我们的开发到位资金是急剧下滑的。

为什么会出现下滑，其中一个是银行货币增量的问题，和深交所刚刚讲到的总量不足有关系的。如果到10月份四大银行里面三大银行是存款负增长，按照存贷比的要求他必须减少贷款和增加存款，如果存贷比持续控制的话，今年到现在10月份减少2.8万亿多的存款，换句话说银行的信贷规模持续下降。社会融资总量出现一个下降的趋势，房地产投资在去年非银行投资增加33%，今年下降到25%，这7、8%对房地产的资金拥有量发生了很大的变化。

资金的增速在3%点成为最低点，一个是08年底的时候是自有资金的最低点，第二个是2012年的时候是自有资金增长比较低的。我们看到2014年以后，8、9月份实际上已经到了更低的低点。这个低点和08年有什么区别，如果我们按照到位资金和完成的资金对比的话，08年大概是1：1.34，今年9月份是1：1.31少了0.3个点，今年9月份的情况比2008年的情况更差的情况。

未来的发展会是什么样，人们会不会对住房市场产生疑问，我们认为未来的发展不仅仅是城镇化决定了住房的需求，有的人说我们已经有房子了，但是更重要的是消费需求导致，最初的是解决文保的时间解决的是吃和穿的问题，那时候我们提出的是农业学大寨要解决吃的问题，工业学大庆要解决穿的问题，那时候我们党提出来也是深深感触的，改革开放最初解决的是温饱问题，然后要解决住房的问题，人均3.5平方的标准住房，未来的发展过程当中即使在富裕的阶段，人们最首先要改善的是住房问题，因为从消费结构的情况看，我们明显看到食品类是迅速下降的趋势，服装类也是迅速下降的趋势，但是居住是迅速上升的趋势。消费需求发生变化之后人们对住房需求的要求是越来越高，对健康的需求和对娱乐的需求也是在增长的过程中，住房的需求如果计算成我们已经购买的住房，刚才说到6.8万亿的住房规划实际上我们已经达到18%大大提高。

世界各国情况来看，这个水平不仅仅在中国起一个变化的过程，在世界各国也一样，在欧美住房消费需求在欧洲的27个国家当中明显可以看出，在家庭收入中要占25%以上，中国是一个逐步提高的国家但是还没有到正常需求的过程。美国看居住消费的比重是所有家庭消费比例最高的，日本仍然保持一个很高的水平。换句话说马斯洛消费的重塑决定了人们在家庭生活发展过程当中，住房的消费会越来越成为家庭消费中的最重要的因素。

中国和美国的情况看，在美国平均住房是69%的自有化率，危机之后降到65%，其他的国家大概维持在60—70%的水平比较合理的因素。中国按照我们的情况看，虽然我们有些方向统计认为我们是达到80%，城镇来说我们城市的水平其实和美国差不多，城市而言扣去镇和社区农村是维持在70%，这个改造的过程需要一个很长使得时间。这个是全国人口普查的数据(PPT)肯定是准确的，从住房消费的水平来看，1990年美国平均是950英尺，我们现在是720英尺，相当于1990年的水平，美国这几年的发展水平看到他现在超过2500多，满足基本需求以后住宅的需求是基本的过程，不是说我现在有房子以后不住了。我们还有我们平均的水平是1.7，美国达到了5.6，是不是中国人一要比美国差，这是人民生活改善需求、收入增加和宏观政策决定的，在城市化发展过程中，人们如何把住房基本标准提到更高，这可能就是解决宏观问题解决市场问题中一个重要的关键。

过去的发展速度来说，在农村已经普遍高于城市，但是在城市中我们要完成人均1：1的比例，就是1个人拥有1间住房的比例还差很多，一个家庭拥有一套住房的比例差很多，未来的发展当中总量不足和局部地区过剩这两个矛盾同时存在。

成套率水平来看，也许我们不仅仅用折旧来解决，还需要用旧城改造、保障性住房、旧区改造等等一系列解决我们的问题，长远看中国房地产市场未来的发展不是没有前途，而是我们用一个什么样好的宏观政策来决定未来发展的速度。