王健林:房地产崩盘的可能性不存在

由《中国企业家》杂志社主办的“2014(第十三届)中国企业领袖年会”于12月12日-14日在北京举行。上图为大连万达集团董事长王健林先生。王健林称,房地产目前的情况才是“正常态”,2006年以后这段时间是“非正常态”,他举例说,2005年,北京大北窑的万达广场,9300块/平还送精装修,但项目竣工了也没卖完, 08年的四季度之后,房地产进入疯狂状态,买房子跟买白菜似的,这不可持续。

以下为演讲实录:

王健林:企业领袖年会已经举办13届了,在中国一个会议能举办十几届的情况还不多,企业领袖年会应该已经成为了一个品牌,所以每届只要有时间,我都会来参加。我讲一个跟中国经济息息相关的事情,就是房地产,今天我演讲的题目叫做房地产的“新常态”。因为时间的关系我只讲三点。

第一、房地产进入“新常态”。习近平总书记在今年提出了中国新经济进入“新常态”。我在想中国经济进入“新常态”,当然是包括经济的方方面面,作为中国经济当中最大的支柱产业,房地产显然也进入了“新常态”。那么,从2013年下半年开始,房地产进入了一个新的调整期。2014年同比销售面积,销售额都有所下滑,当然这个参照的年份是2013年。2013年和2012年实际上是一个不太正常的年份,它对比2011年上涨将近40%,这种增长是不正常的。

随着今年交易的下降,特别是新开工面积的下降,很多人都觉得这个行业有很大风险,唱空的人越来越多。很多人觉得房地产要不行了。但是,我觉得正像总书记讲的“新常态”一样,房地产目前的情况才是真正的“正常态”。从2006年以后这几年,实际上是一个非正常态的时候。在这之前接近20年的时间,这个行业必须要买地要买对,设计要合理,定价也要差不多,还得加上会吆喝,会忽悠,房子才能够卖出去。

最简单举个例子,2005年我们在国贸东边的万达,那时候卖9300/㎡（建面）还送精装修,项目竣工了,都还有一栋楼没卖完。但是进入这几年之后,特别是2008年4季度以后,房地产就进入了一个“疯牛”状态,卖房子就像卖白菜一样,这其实是不正常的。我从业接近30年,我恰恰觉得进入2014年这个态势才是一个正常的、可持续的一个“新常态”。如果按照前几年的态势,卖房子像卖白菜,面积如同面包,这个行业几乎不需要专业技术。这是我讲的第一个观点。

第二、不要再抱有任何幻想。第一、整体的行业,我认为呈现出过剩。为什么讲整体呈现过剩?首先,你要看土地,全国现在地方债务超过20万亿,其中绝大部分是土地,这些土地按照现在一年四万亿剩余出来,也要好几年的时间。第二、要看在建量和销售量,现在经过20多年房地产快速发展,土地财政的模式总体看我认为已经略微的供大于求。当然,局部可能还是供过于求,像北上广深一些城市,但是总体上,我认为逐渐呈现出一个过剩的态势。第三、不可能再有高周期,可能房地产从业人员还在幻想,经过一两年调整,经过货币刺激,兴许2015年下半年,或者2015年会不会再回去,再呈现高潮,然后我就套现了,或者我就能再赚大钱了,有这种想法都是不切实际的。所以,我判断中国的房地产还是会继续往前走,但是不可能再呈现2012、2013年这种“疯牛”状态。

第三、房地产不会崩盘,大家不要有任何幻想,有两个方面,第一、从业人员不要幻想钱有多好赚,还有第二个高峰期过来。同时,也就是对唱空的人来讲,也要放弃幻想,中国房地产这个行业规模很大。中国崛起就意味着力量平衡被打破,所有力量平衡被打破,都是一个共同的过程,有些人过的舒服了,有的企业份额下降,当然有一部分人希望崩盘。所以,不要幻想中国房地产会崩盘,这个可能性是不存在的,我们杠杆率没有那么高。

第二、中国有强有力的政府,也会适度的调控。再加上我们还有最大的一个利好,就是城市化率还比较低,再去掉一些农民工,去掉一些没有拿到真正城市待遇的人,我估计真实的城市化率也就是百分之四十几,所以我们还有一段时间。

第三、加快转型升级。过去中国房地产的普遍现象,包括万达自己,就是不断的扩大规模,不断的加快增长来获取更大利润,或者说不断的增加土地供应,增加销售,今年有两千万,明年有四千万,一个劲的增加土地供应,增加土地干什么,今年卖500亿,后面卖600亿,就是这个模式,支撑股价,或者获得一份漂亮的报表,就是不断的加大速度,我称之为叫大规模、快增长的模式。

随着形势的放缓,随着这个行业的难做,我认为像现在中国城镇再建一百亿㎡（建面）,每年新开工15亿㎡（建面）,这种模式绝对不可能持续。所以,前几天我看到媒体在热炒,绿地、万科谁会成为老大?其实我个人认为,炒作这种标题,或者谁来做这个销售,都没有多少实质的意义。销售额仅仅是一个规模的判断,它不能代表企业可持续发展的一种方向,也不代表企业利润实质性的增长。

所以,我在想,从事这个行业和准备还要从事这个行业的人都要好好想一想,绝对不能再走传统的路子。怎么弄呢?

第二点就是抓住最后十年的机会转型,房地产你看一个现象,研究世界30个发达国家,包括我们近邻的台湾和香港地区。任何一个国家的行业都很难超过半个世纪,一般就是三四十年的垄断期,城市化进程基本上70%到80%,这个行业进入瓶颈,规模开始萎缩了,行业存在一千年,五百年,但是从业人员大幅度的减少了。中国我认为,就像有人说,黄金十年过去了,还有白银十年,我不说是黄金还是白银。我认为留给大家最后转型时期也就还有十年罢了。这个行业的从业者,可能都不希望自己的公司只活几年,十几年,都希望自己的企业成为百年企业。怎么办呢?就用最后这十年,八年的时间,还有一个瓶颈期,如果真到了城镇化70%左右,城镇化基本完成,可能机会就没有了。

中国不像美国,不像欧洲,80%,甚至90%,中国做不到,中国大量是山地,不可能把山地上的土全部抛出来。所以,在这种情况下,希望这个行业依然加快转型,包括万达旗下重要的公司叫商业地产,我们也要加快转型。我们明年还会发布我们最新的转型的报告,怎么转?究竟这个行业向哪儿转?怎么转?那就不是我今天要说的,可能是另外一次会议演讲的主题或者内容了。由于时间关系,我就点点题,作为第一个演讲者,我要带头遵守时间,谢谢大家!