任志强：城镇化水平 决定商业地产的发展条件

众所周知，任志强在行业内一直有着“楼市预言帝”的称号，在近20年的房地产浪潮中，他既是亲历者，也是引领者。12月11日下午，“任大炮”任志强来成都参加“2014商业地产论坛”时做了一次演讲，重点论道“商业地产与城镇化的关系”，这是他卸任华远地产董事长后的首次出场论道。

　　当下究竟是买商业地产好还是住宅好?

　　任志强抛出了一个疑问，当下究竟是买商业地产好还是住宅好?

　　任志强表示，思考这个问题之前，首先得调研该城市或地区的经济增长速度是多少，或者第三产业的增长速度是多少。“在经济发展快，服务业发展快的条件下，那么投资商业地产要好于住宅。”

　　今年我国商业地产的发展势头还是不错的。任志强表示，2014年1-9月商业地产的发展态势始终处于一个较高增长地位，“国家统计局发布的今年1-9月全国房地产开发和销售情况，数据显示，商业营业用房和办公楼开发投资分别同比上涨23.4%和23.8%，增速较1-9月加快，明显跑赢住宅开发的11.1%增速。”

　　而究其原因，任志强认为这是一个此消彼长的关系，“‘9·30’政策算是一个分水岭，住宅市场逐渐回暖，商业地产的投资当然会被适当压缩。”

　　城镇化率决定商业地产发展的具体条件

　　商业地产今年发展势头较好，但是也受许多因素的影响。任志强讲了房价增长快慢与城镇化率高低的关系，“通过对很多国家的调研发现，在所有城市的发展过程中，城镇化率在30%以下的时候，正是房价低速增长的时候。但是，当城镇化率在30%-70%的时候，房价便处于一个加速增长的过程中。而中国现在的城镇化率是53点几，正好处于房价高速增长的时期。”

　　同时，任志强认为城镇化率水平决定了第三产业的发展水平，而第三产业中商业占了非常大的比重。

　　因此，他表示城镇化和商业地产两者间应该是“城镇化水平决定了商业地产的发展条件”这样一种关系，“市场看好城镇化带来的利好，城市化或将更利于重要商业中心和城市的发展。”

　　任志强还用数据分析了四川的商业地产发展条件。“四川的城镇化率是43.53%，低于全国平均水平近10个百分点，说明四川仍是以农村和农业发展为主的经济状况，进而说明其商业地产发展目前处于一个快速增长的阶段。”

　　发展商业地产要考虑互联网的影响

　　城镇化率决定了商业地产发展的具体条件，在如今互联网经济时代下，任志强也讲到了商业地产该如何发展的问题，他认为发展商业地产要着重考虑互联网的影响。“今天我们有百度，但是明天可能就会有一些新的东西替代他，变成我们没有想象到的一些东西，而如果要进行商业地产，就不得不考虑互联网未来发展过程中的影响。所以高科技可能会颠覆我们所有的思维，如果你不用互联网，也许你就会成为失败者。最初你可能处在价值链的上游，但是随之你就可能会处在价值链的下游。”

　　事实也的确如此，互联网时代下，房地产上下游企业将没有“笨钱”可挣，各大品牌房企都在探索与互联网结合谋创新共发展的道路：介绍互联网时代组织模式的《失控》一书被万科掌门人郁亮奉为圣经;华润置地的商业品牌华润万家开启乐购与互联网双融合的战略;碧桂园与淘宝京东合作;世茂研发四款app，玩转社区O2O;远洋携手京东互联网试水房产众筹......

　　“如果我们开发商和商业地产都把互联网带给人们的影响考虑到了，从为消费者解决问题的角度出发，也许你就能获得更多的时间和机会。”任志强以这样一句话结束了此次演讲。