聂梅生：取消限购为时已晚 楼市悲观预期难改

楼市下行重压之下，各地政府频传松绑救市的消息。据统计，截至目前，全国已经有20个城市明确放松限购政策，4个城市放松落户限制，6个城市出台购房补贴政策。与此同时，房企也频频出手打折促销。这些举措的作用究竟有多大？下半年楼市是否仍将下滑？就此，地产中国网专访了全联房地产商会创始会长聂梅生。她表示，目前各地政府松绑救市的行为是顺应市场周期之举，但是在市场预期已经下滑的背景下，此时放松限购已经有些晚了，其产生的影响可能会晚一些出现，但难以改变现在已经产生的悲观预期。而对于目前北京正在推行的自住房政策，聂梅生认为，在目前整体市场都在下行的环境下，自住房也存在价高的风险，有可能会出现周边商品房降价之后的价格低于自住型商品房价格的情况。

取消限购于事无补

地产中国网：楼市下行之下，不少地方政府放松了限购，您怎么看待政府的这种行为？

聂梅生：总的来看，放松的不止是限购这一个政策，还包括之前出台的很多政策。如果房地产在上行周期，房价、投资都在涨，投资炒房的人也都特别多，也就是房地产过热，我们称之为过热周期。在这个周期里，我们出台的一系列政策一定是遏制房地产过热、平抑房价的。但是现在房地产的整个态势已经改变，在下行调整周期里，如果仍然延用上行周期的政策，那就不合适了。所以我觉得整个房地产的态势变了，那这些政策应该适当的调整。

地产中国网：取消限购会对楼市产生怎样的影响？是否能有实际的救市效果？

聂梅生：这种影响可能会晚一点出现，一季度，各地楼市开始下行，中央政府默不作声，各地政府开始私下放松限购，到了这时候，中央才表态，你们自己调。我认为，这已经晚了。本来房地产就应该因时、因地制宜，不应该全国一刀切。如果早一点出台的话，可能地方政府更有所作为，现在取消限购可能也于事无补。因为预期已经形成了，就是认为市场不稳定，可能还要降。既然有这样的预期，那大家就更想再等等，取消限购大家也未必买单。

以价换量奏效证明需求仍在

地产中国网：除了政府的动作，很多房企也推出了“降首付、打折促销”等以价换量的策略，对于这种做法您怎么看?下半年开发商是否仍会延续这种策略?

聂梅生：相较于取消限购，开发商的这种促销方法更能刺激消费者的入市意愿。一般来说，在量和价出现冲突的时候，以价换量是比较明智的选择，它切实能解决问题。目前看来，很多项目降价之后销售量确实受到带动，这就说明市场上还是有需求。如果说以价换量都不行了，那可能市场就真的临近崩盘了。下半年，我想开发商更多还是会延续这种方式，可能会有更多项目加入以价换量的行列。

地产中国网：到目前为止，已经有二三十家房企发布了半年报，其中近半业绩出现下滑，您怎么看待这一现象?

聂梅生：这种现象应该在第一季度的表现可能更为严重，一季度，房企的资金构成情况有些特殊，银行不发放个人房贷和开发贷，开发商的私有资金压力加大，而私有资金并不只是开发商自己的钱，融资也算，这部分资金的利率非常高，会较银行贷款高出一倍左右，这造成了开发商的资金链较为紧张，由此形成了一季度楼市的一些问题。

到了二季度，政府开始出面调解，比如刚需这一部分，银行要支持。我想整个货币政策方面，银行的节奏会有变化，需要支持房地产。我个人认为，大概二季度末应该是房地产的治理阶段，整个楼市包括房企的业绩会比较低，楼市也会在底部再运行一段时间，但是不会更坏，到年末或者明年上半年会缓慢的复出。

自住房也存价高风险

地产中国网：近期，北京多个自住房项目相继入市，这对住宅市场产生了一定的影响，您如何看待这种现象?以自住房为主的共有产权房是否会成为以后政府在住房保障方面的主要做法?这种产品类型会不会在全国推广?

聂梅生：自住房刚从北京开始试点，目前来看，试点效果还是比较好的，大家认购也比较踊跃，但自住房并不是一点问题都没有。目前，整个商品房市场都在下行，在市场下行的情况下，有可能会出现周边商品房降价之后的价格低于自住型商品房价格的情况。因为自住型商品房的地价是按照当年的土地价格来核算的，而周边商品房一般拿地较早，地价低于前者，所以存在降价空间。

至于这种模式会不会推广到全国，我觉得还需要观察。有些城市的房价本身并不高，可能它的保障房和商品房的房价差不多，那就不需要共有产权了。我认为，共有产权只有在供不应求的状况下才需要，如果供大于求的话，就无须这么做。