潘军：土地将不是核心竞争力 存量房为市场主体

“请不要再叫我开发商，谁再叫我，我就跟谁急，”花样年将彻底告别传统房地产开发模式，新的一年来临之际，花样年控股集团有限公司总裁、彩生活主席潘军在接受时代周报记者采访时说。

在楼市变轨之际，潘军尝试的社区运营正为行业带来新风向，目前万科、中海、招商等开发商均已开始重点布局社区市场。如何赶在其他同行前面拿下主要阵地，潘军的考验来临。

近年来，社区001、爱鲜蜂、小区无忧等各方融资消息此起彼伏之下，未来万亿级的社区O2O市场也被描绘得无比诱人。蛋糕分食者众多，生猛的不乏腾讯、阿里巴巴、京东等电商巨头。

近水楼台的房企，自然不会错过这一大潮流。从母公司花样年分拆上市的彩生活(01778.HK)，便是时下房企踏足社区服务的成功范本。主打社区O2O的彩生活上市后，其市值迅速超越了花样年，让传统的地产商侧目。

如今，花样年准备继续在社区O2O上下注。花样年、彩生活掌舵手潘军日前在接受时代周报记者专访时透露，彩生活仅用10个月就将物管面积翻了一倍，截至2014年10月底，公司管理社区物业面积已突破1.8亿㎡（建面），位居行业第一，而公司正在谋划另外一个全新的社区O2O服务平台，暂定名称为“解放区”。在潘军的期待中，“解放区”将会是中国大社区联盟，对抗互联网巨头。

“请不要再叫我开发商”

潘军是深谙房地产市场的老兵，他在思考经济“新常态”之下的房地产未来，“谨慎乐观”是他对接下来楼市走势的解读。

“尽管近来房地产政策有所放松，但传统开发模式已不再适应未来的经济形势，快周转模式也将要告别市场，精细化、专业化的代建加基金模式会成为地产行业未来的主推模式，”潘军如是说。

在他看来，行业顶点早在2013年就已出现，大多数城市的楼市至今仍然处于过剩中，国内房地产市场未来一定是阶梯化发展，“跟成熟发达国家一样，国内一线城市会保持坚挺，并会有稳定的增长，三、四线城市一定要谨慎。”

潘军眼中的地产“黄金时代”已经谢幕，但属于社区的“黑钻时代”即将开始。“土地已经不是开发商的核心竞争力，”他说，存量房将逐渐取代增量房成为市场主体，并催生中国房地产市场迎来“第二个春天”—社区市场的繁荣。

这也是花样年打造彩生活这样一个社区服务平台的初衷：在大部分开发商尚未觉醒之前，以一种互联网式的做法提前在社区市场这个蓝海中“跑马圈地”。

彩生活迅速壮大，通过收购、托管等方式，其仅用了10个月的时间就将物管面积从2013年底的9100万㎡（建面）翻升至1.8亿㎡（建面）。花样年内部人士向时代周报记者透露，按照计划，到2020年彩生活服务的社区物业面积将超过10亿㎡（建面），超过4000万人口。

同样，彩生活将物管这个微利行业变成暴利行业，彻底颠覆了外界对这个行业的看法。中国物业管理协会2013年发布《物业管理行业发展报告》显示，全国物业管理百强企业的净利润率由2011年的6.75%下降到2013年的5.6%。而彩生活在2011-2013年的毛利率分别为47.2%、47.9%和61.6%，净利润率也在2014年上半年同比飙升206.9%至6200万元。

潘军开口闭口不离社区。“请不要再叫我开发商，谁再叫我，我就跟谁急，”潘军说，花样年将彻底告别传统房地产开发模式，“销售额是千亿元还是百亿元，对于花样年意义不大。”

“收割彩生活以外的社区”

潘军的野心不止在彩生活。他正忙着谋划另外一个名为“解放区”的全新社区O2O服务平台，在未来，“解放区”与“彩生活”共同构成花样年住宅社区服务运营平台的双引擎。

“‘解放区’是我们互联网中心孵化的公司，由一帮腾讯出来的小伙子运营。它和彩生活是兄弟公司，相互补充。”潘军解释，彩生活主要通过收购进行扩张，但有很多中小物业公司并不愿意被兼并，而这部分市场又是极为庞大的，有10万家之多。

“目前有90%的物业管理公司都是亏损运营的，多数物业公司的生存是依赖房地产开发商的补贴，”潘军称。他想以“解放区”的模式将它们联合起来。

在潘军的期待中，“解放区”将会是中国大社区联盟，注入互联网基因，打造社区O2O商业模式，垄断社区居民的日常生活消费，对抗互联网巨头。

据时代周报记者了解，“解放区”完全按照互联网平台的模式运营，短期内并没有盈利目标，更多专注用户数量。但其未来盈利构成中，社区商业服务约占25%，社区金融服务占22%，平台电商和社区养老分别占12%，其余收益则包括数据分析、咨询服务、广告服务、竞价排名等，而基础物业服务收入未来占比最少，或不足3%。

彩生活和解放区代表的是住宅社区服务，除此之外，花样年还有地产开发运营、社区金融、国际商务、社区文旅、社区商业、社区养老和社区教育等七大业务。

潘军说，左手拥抱互联网思维和工具，右手坚决地走多元化创新道路，这两者结合在一起，企业的“左膀右臂”都强壮了。

“表面上，我们与其他房企有类似的多元化举措，但实际上花样年只专注于做一件事情—社区服务，八大业务都是围绕社区服务运营平台来开展的，”潘军说，今后花样年要将所有的业务跟社区、移动互联网联系在一起，共同组成住宅社区、商务社区、商业社区和养老社区等四大社区，最终将融合于花样年社区服务O2O运营平台。

“通过开发海量存量住户的价值，社区O2O将爆发出超千亿级市场规模，未来随着用户需求被不断满足，市场空间将被不断扩大，理论上无天花板，”方正证券的报告这样称。

但谈及当下的O2O潮流，潘军强调，未来5年内的结果一定是线下颠覆线上。现在阿里、腾讯之所以都在收拢有线下执行能力的团队，因为最终，线上所有的神话都要落到地上， “未来五年，可能就不存在线上、线下之分。所有的服务、需求最终都会变成面对面的，一个企业必须同时具备互联网思维和线下服务执行能力，否则无法生存。”