朱大鸣：房价波动不叫调整而是叫助跑

国家统计局数据显示，2014年全年房地产开发投资同比增长10.5%，为1997年以来最低；新开工面积同比下降10.7%；2014年土地销售面积同比下降14.0%，土地销售额则小幅增长1.0%。根据这样的数据，不少人说去年房地产进入了“调整期”，确实与之前暴涨相比，是有些“调整”。在过去的十多年中，没有一次可以成为真正的调整周期。

即使是2008年年末到2009年年初那一轮所谓的调整，也不过是略微跌了一点，与动辄上涨10%以上上涨相比，那不叫调整，而是叫助跑。

为什么呢？以往调控老是失灵，原因是在房价的成本中，最大的成本是地价成本。众所周知，这几年土地成本涨幅是最高的，面粉比面包贵的怪事比比皆是。地方政府低价征地又高价卖地，简直是一本万利。地方政府大多依靠卖地生财和卖地发展。各方利益在土地诉求上太多了，这些多耗费的成本，都最终要转嫁到房价上去。“低价收储，高价拍卖”的土地储备制度被证明是一个神奇的杠杆：通过垄断土地一级市场，并辅之以“招拍挂”的供地方式，政府成为土地出让的最大受益者。

土地价格偏离公允越来越高，这些偏离的利润，就成为各地土地财政的来源。这样的发展道路，是不能持续的，因为地价上涨终究会形成土地泡沫，最终殃及整个房地产市场和经济。在地价上涨过程中，被动迁的农民没有随着利润的增加获得多少好处，因此，才会出现那么多的矛盾冲突，这些冲突在更多层面是利益冲突。垄断利益与市场竞争的利益，被人为地阻隔，现在的地价反映的都是垄断价格，而非市场价格。

在资金方面，资金密集型的房地产产业，常常被断贷，时不时还提高资金借贷利率，紧缩银根。这些措施，往往造成利差不断扩大，贷款的指向性很强，导致大量的信贷变成炒作资金，甚至有的直接暗地变成高利贷牟利。这些才是真正的一本万利，资金成本的上升，也最终要转嫁到房价上。

巨额存贷差是驱使大量资本有冲动冒险的主要原因之一，因为巨额利差能够弥补万一马失前蹄后的损失，而且真正的风险实现实质上是很少见的。转嫁风险是其中的密码，大量的中产阶层都被高房价套牢之后，风险也就绑定了中产阶层。当然，这里也与中国房地产市场本身还不是完全意义上的市场有关，也与投资渠道狭隘而货币贬值有关。如果大量廉价的资金成为炒作物价的直接实施者，那么，在房地产内部中，商住倒挂的税收政策，将住宅市场变成了资本存钱仓库，这就是我们常常呼吁，减轻商业地产的税费，使得住宅市场在资本之湖中浸泡时间太久能够稍微的风险释放。

房地产市场两大资源，一个是地根、一个是银根，是整个房地产市场的命门。地方政府想多收益就制造土地紧张假象，抬高土地价格，银行想要多超发货币，就制造钱荒假象，然后将大量信贷偷偷地转到地产上来。还有多如牛毛的税费要征收，这些都要转嫁到房价上去，不仅如此，房屋转让一次又一次重复收税。

制造的成本高，中间环节成本高，当然降不下价来。一些人老是用“事实”教训那些踏空者，他们的意思不是探讨这种畸形机制是怎么来的，反而嘲笑这些买不起房的人傻。是非颠倒，已经到了此种地步了，岂不是我们的一大悲哀吗？