刘晓兰：商业地产存量资产的时代已经到来

商业地产离轻资产究竟还有多远？三益中国执行董事刘晓兰认为，未来中国的商业地产从重资产向轻资产和轻资产向重资产这是一个交织的过程。市场从增量资产的时代转变到了存量资产的时代，如何盘活和退出成为考验市场的新命题。

观点一：商业地产存量资产的时代已经到来

中国商业地产已经结束了高速增长期，从增量资产的时代转变到了存量资产的时代，而如何盘活和退出成为考验市场的新命题。

时至今日，许多开发商已日渐成熟，他们手头上的资产也越来越沉淀，越来越多，无论是金融大环境还是每个开发商自己对战略的调整，我相信许多住宅市场的开发商很希望对于手上存有的一些重资产能够慢慢减负，对于已经存有大量存量资产的开发商也希望能够寻找到减负之法。而对部分开发商而言，其实他们也希望通过这几年能够留存一些，对于手中已经持有一定重资产的开发商，他们也在筛选一些城市和区域借此留存优质的资产，通过经营变成企业长期稳健的现金流，而一些长期持有却没有价值的资产，也可能会通过不同的形式去变现。

观点二：商业地产的“轻”还在路上

商业地产离轻资产究竟还有多远，我认为还在路上。为什么说在路上，我认为它是一个不可能忽左忽右，或重或轻，而是交织着向前走。在这个过程中，不同的企业，不同的阶段，不同的市场环境，在每个企业在轻资产的表达上都是不一样的。但可以看出的是，减负，看风险，一定是一个趋势，再加上中国的金融环境日渐成熟，这种趋势成为可能性的几率更大。

观点三：商业地产关键要选择好项目

如果说一定要走商业地产这条道路，选择项目一定是最重要的。第一个动作——地点、地点，永远还是地点。为什么那么多开发商将他们的战略从三四线城市撤回一二线城市，尤其是在一二线区域的商业规划量明显过多的前提下，他们还宁愿回来，就是这个道理。

一二线城市无论从经济，人口等各方面发展来看，产品的消化（或者说是产品经营的人口消费支撑）能力都比三四线城市抗风险能力更高。所以，他们都愿意撤回到一二线城市。

那么当然，如果要做商业，无论在一二线城市还是在三四线城市，它的区位是最重要的。在选择项目上，拿着那种概念去拿便宜土地的时代已经过去了，当然，便宜是很重要，地点还是更重要的。在选择项目上，更重要的是理性地看政府规划出来的指标里面，认真地根据企业的资金实力、管理能力、人才储备，去算这样的一个复合型产品是如何来平衡整个的投资收益，这是在早期的时候就要认真去想明白的。

观点四：对市场的充分了解与合理定位是资产盘活的前提

这个问题主要是针对手头已经持有一定存量资产的房地产企业来谈的，一定要根据资产所在的城市和区域、所处的现状，根据不同的资产用不同的处置方法。

有些资产不具备作为长期持有的优质资产的元素，无论它的价值如何，建议变为长期的现金流，快速去化为第一。对于一些资产，因为在所处的区域，在未来的预期里它是有市场的，是可以通过孵化使得有价值的。对于这类资产，我觉得应该是先孵化它，等待时机成熟后再放到的市场里用多形式可以变现，无论是散售还是整售，或者运用资本市场的一些工具也都是很好的。

还有一些存量资产因为体量的原因，政府对它的要求，业态决定了它可能会变现，散售变现和短期内变现可能性也不小，这样的话建议长期持有，通过专业的运营，变成一个有价的资产，可以作为企业的融资工具，也可以在资本市场寻求很好的退出。但是，无论是短期变现，还是中期孵化，长期持有，这三类资产无论是投资偏好、风险偏好都是不同的，收益情况也是不同的。所以，作为资产持有人或资产管理人一定要专业地进行区分，然后进行合理的定位，最后施以专业的管理，这样才有可能逐渐地减负。

观点五：中国市场退出方式是有限的

如何退出，这个话题是作为持有商业地产的所有投资人最关心的，经常在投资前先会考虑到如何退出。那么我觉得在中国这样的市场，退出确实是有限的，除了散售、整售，似乎没有更好的方式，我们也期待着未来这种资产证券化回报率能够尽快推出。但部分开发商其实在海外拥有很好的退出渠道和合作方，他们比中国的本土开发商更有优势，因此可以寻求这种资本市场的退出，是多种元素的。

观点六：整售、散售和资产证券化如何实现回报

这是一个难题，在中国有一个非常明显的特点就是所有土地成本都是通过招投标竞拍来实现。所以在第一环节——成本这个元素在所有回报里是最重要的，往往是土地占有的比重最大。所以，这个问题有些无解的。第二个环节在开发阶段，开发的成本，管理的成本和时间，也会影响投资回报率，对于长期持有的这种资产，如何实现回报，在中国目前资金收益和投资回报成为不是正向曲线的大环境下，如果把租金回报作为投资回报的唯一考虑元素是算不过帐的。大部分的投资人和开发商也慢慢的被教育了，实际他们的眼光应该看好的是这个资产在未来资产的增值作为他的投资回报最重要的一环。如果资产的增值又回到了中间，从进入到增值这一过程里面就要考验这个资产如何变得有价值，通过什么样的方式，而不是自然的增长，都是要通过专业的运营管理，这样才有可能让资产增值。

对于任何的一个项目，未来考验的是对整个项目真正操盘，对资产的资产管理能力，一个企业是否具备这样的能力，资产通过一块土地变成一个产品，最后变成一个有价值的资产这个过程是痛苦的，它需要引入大量的专业的团队、专业的理念，然后去具体的经营管理。

未来我认为在这个行业里，无论是开发商由重资产向轻资产转移，过程中是一个在路上的过程。但在这个过程中，真正的轻资产服务的企业需求是非常大的，这方面的价值对他们的贡献也是非常重要。这也是个痛苦的过程，因为轻资产管理输出这类公司他们的盈利模式和他们的付出是不对等的，以至于导致这个行业里他的成长是比较缓慢的。在这成长过程中，中国需要有契约精神，也是在这个过程中同步健全，如果这方面能逐渐健全对于轻资产管理输出的专业资产管理公司产生的价值能够得到一种保障的话，开发商和投资者这方面的利益才能真正得到一个保障。

我个人认为在未来的这个十年，中国的商业地产从重资产向轻资产和轻资产向重资产这是一个交织的过程，在这个领域里面其中的一个版块——轻资产行业的发展也是不可忽视的，但是需要大的一个环境，行业的各种利益体能够对他的价值的认同和支持。在这个过程中，能够合理的定位，找出一个好的商业模式让他们能够生存才能够发展，才能支持更多的投资者实现他们轻资产的目标。