马光远：房地产进入稳定预期模式

李克强总理在政府工作报告中谈及2015年我国经济面临的形势时认为，今年面临的困难可能比去年还要大。这个基本判断非常重要，既是我们理解经济增长目标从2014年的7.5%左右下调至今年7%左右的前提，也是理解在应对的具体举措上，突出“底线思维”，确保整体宏观经济不发生系统风险的关键。

毫无疑问，在美元走强、欧洲经济前途未卜以及因为新兴市场需求疲弱导致全球面临极大的通缩压力，再加上我国经济自身深层矛盾和关键领域改革的推进的情况下，今年要完成7%的经济增长目标并不低。这意味着，在总的应对策略上，除了坚持改革和结构调整，除了采取一些对调整结构和转变发展方式具有重大影响的战略性举措之外，还要立足当前，确保宏观经济的基本稳定。就此而言，无论是8000亿的铁路投资，8000亿的重大水利工程，还是包括养老家政健康、信息、旅游休闲、绿色、住房、教育文化体育“六大消费工程”，以及地下管网、清洁能源、节能环保等“七大重大投资工程”，都是为了确保经济运行处在安全领域，在今年形势如此复杂和严峻的情况下，这种“底线思维”无可厚非，值得肯定。在这些应对措施中，政府在房地产政策上的明显转变，在某种程度上印证了今年稳增长之不易。

政府工作报告涉及房地产政策主要有四处：一是将稳定住房消费作为促消费的重大举措之一；二是继续加大保障房建设，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套；三是明确住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房；四是在房地产政策上，强调坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。很显然，这四大政策和过去坚持的对房地产的限制、调控政策完全不同，中国的房地产政策已经告别了过去的防止房价过快上涨的调控模式。

房地产政策的重大转变，一方面和当前中国整体经济形势严峻有关，在中国经济高度依赖房地产的情况下，房地产市场的持续下滑势必成为影响宏观经济稳定的心头大患。事实上，对于中国的房地产而言，房价继续上涨倒未必影响宏观经济的稳定，但在经济增长的几大引擎都出问题的情况下，一旦房地产市场持续下滑，引发系统风险的概率显然会加大。另一方面，我们看到，房地产无论是投资、融资、销售、价格，还是房地产行业的景气指数，都几乎录得房地产市场化以来最差的数据，住房库存高企，融资困难，一些开发商的资金链面临断裂，居民的购房意愿一路走低，房地产市场的整体风险在上升，在这种情况下，房地产不但失去了经济增长重要的引擎作用，其自身也成为宏观经济的重大风险点。笔者认为，中国经济被房地产绑架是坏事，但绑架了中国经济的房地产一旦调整，对中国经济则是更坏的事。我们必须意识到，当下的中国经济经不起听任房地产深度调整引发的种种风险，我们被房地产绑架了，但我们没有一点对抗房地产下跌的本钱，这是现实。因此，从2013年年底到现在，笔者一直呼吁，在中国房地产市场已经出现重大变局的情况下，房地产政策要及时调整，从抑制房价过快上涨尽快转变为防止房价下跌可能引发中国经济的系统风险。取消过去一系列对房地产市场的行政性限制措施，抓住房地产市场调整的时间窗口，抓紧长效机制的建设，稳定房地产市场预期，让房地产调控真正走进历史。

今天，政府工作报告在住房消费、收购存量房作保障房以及鼓励居民基本居住和改善性需求方面为房地产市场注入强心剂，在一定程度上会稳定房地产市场的预期。笔者预计在两会之后，无论是房贷政策还是税收政策、房地产企业的融资政策都会再次进入宽松和扶持状态，地方性的一些举措很可能回到2008年危机时的状态，房地产市场在一定程度上会因为政策的回暖而出现反弹。但是，需要提醒的是，中国房地产市场的基本面和过去相比已经面目全非，在住房供应已经基本告别短缺、大量的城市面临住房过剩的情况下，无论是鼓励住房消费，还是政府收购存量房等举措，除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市，剩下的大量的城市都难以刺激大量投资房产行为的出现，融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌，中国的房地产市场整体在2015年若能够实现预期稳定已属不易。稳定房地产市场是基于宏观经济整体稳定的需要，但很显然，期待中国的房地产市场再次回到以前单边上涨的时代，期待依靠房地产继续拉动经济，已经基本不可能了。（作者 马光远）