海南房产界“石梅山庄现象”的背后

曾几何时，半山半岛、凤凰岛等项目依靠强有力的广告轰炸，在国际旅游岛概念牵引下海南房产热销时，一度成为明星楼盘。

随着热潮褪去，当旅游地产不再作为财富人群基础资产投资配置，而回归居住本身之时，这些耀眼的明星楼盘已风光不再。凤凰岛每㎡（建面）过10万元的售价成为历史，价格腰斩大半市场不复。半山半岛再入进入人们视野时，竟然是项目整体转卖失败之际……

除了恒大、碧桂园等少数房企依靠高周转、低价格、规模大等优势继续长袖善舞，越来越多的海南中小开发商陷入销售泥潭不能自拨，低价、贱价卖不动的楼盘比比皆是。

在一片艰难氛围中，位于万宁兴隆的石梅山庄（户型 动态 相册 地图）成为海南房地产界一道艳丽的风景，被业内外誉为海南房地产界的“石梅山庄现象”。

没有三亚的知名度，没有海口的综合配套，偏居兴隆的石梅山庄创造了逆市中的客户购买热潮。作为单区域的单项目体，石梅山保持了年销售额15亿左右的销售佳绩，在万宁遥遥领先，位居前列，也领先多个房企在海南的单项目体。

旅游度假地产的本原是什么？探究石梅山庄现象的背后，对于众多苦苦挣扎的众多中小开发商也许有一定的启迪意义。

为此，记者一行走入石梅山庄，试图一探其“石梅山庄现象”成功背后的原因。

石梅山庄实景

不一样的聚人气场

“这里美得就象世外桃源，我很幸运选择了这里！”今年已经80岁的柴美德来自于北京，每年在石梅山庄住7个月以上。四年前，柴美德在女儿陪伴下，驾车走了海南10多个市县考察几十个项目后，结缘石梅山庄。

石梅山庄业主孙洪俭说，他到石梅山庄逛了几分钟就敲定要买这里的房子。“这个地方好象有与其他小区不一样的气场！”孙洪俭是自驾车爱好者，他说，以石梅山庄为中心，近些年他们自驾走遍了整个海南岛。

国际旅游岛的利好催生的房地产热效应之后，各地资本蜂拥进入海南房地产市场。历经3年多苦乐不一的销售“热度”，进入2014年以来，海南房地产阵痛开始真正显现。

产品品质一般的项目销售压力与日俱增，概念营销、低价策略等常规方式突然失灵，分销代理成为主流。为了摆脱压力，有些开发商开出了5%、8%、10%、12%......甚至有15%、18%的分销代理费。

不需承担土地、财务、土建、园林等成本，却能直接切割销售额，这意味着拦截渠道的分销商，比许多开发商小股东的收益份额比例还要大。万科地产曾对这一现象深恶痛疾，万科海南公司曾发布公开倡议书，试图抵制海南分销商。但一番挣扎后，万科海南项目如今也接受了分销商代理的“潜规则”。

海南房地产形成了全国罕见的分销为王的现象。

困局中的海南房地产，石梅山庄演义了一出不一样的“剧本”。

石梅山庄作为一个单一项目体2014年销售12亿元……2015年上半年成交700多套，预计全年销售额将突破15亿

2015年冬，3900户业主入住石梅山庄，共13000余名业主在山庄欢度春节。一个冬天，过万人居住于此，规模堪比小镇，这与时下销售后成为“鬼城”的众多海南项目形成了明显的对比。呈现不一般的石梅山庄“气场”，形成了独特的“石梅山庄现象”。

没有刻意营造大盘的名气，没有迫不及待的粗暴广告宣传，项目启动7年来，石梅山庄始终保持低调的坚实增长。

“与很多同行相比，我们在石梅山庄的销售顾问比较幸福。”在石梅山庄工作了7年的置业顾问杨杰这样感叹，“市场越不好，越加凸现出石梅山庄的优势。”

一切从人出发的细节考量

创始人的气质决定企业文化，并深刻影响着产品导向。

“生活，是一种残缺的艺术；设计，是让生活变得完美的艺术。”乔布斯无时无刻不在偏执的追求着细节和完美。一切从人性出发，注重用户体验，每款产品设计与制造都超越期待，乔布斯感染下的苹果产品在业界产生了革命性的颠覆。

海南核心的优势是生态，保护性开发理所当然的成为海南旅游地产的重之中重，而不能仅仅将环境当做“配角”，粗放式甚至破坏性的建设。事实上，相当一部分开发商为节省建设成本、实现快速销售，压缩设计、省人工、省物料、抢工期……最终，产品粗糙、品质低下，现在不得不尝下所种的苦果。

“一定要尊重5000亩原始雨林的多样性，保证其免遭破坏。始终从客户的角度思考需求，潜心提升品质，关注每一道细节，用心把产品做好。”是石梅山庄朱岳海的开发“军规”。

漫步石梅山庄的有心人会注意到，石梅山庄不仅园林绿化面积大，超过60%，而且让人感觉到一种舒畅的自然之美。

石梅山庄仅仅园林工人就多达110人，确保了园林优美自然的“三分种植七分养护”。

仅在园林种植方面，石梅山庄的细节也让很多项目自叹不如。为减少蚊子，种类选择方面优选了很多的驱蚊植物。对于要移植的大树，提前半年进行断根，施农家有机肥，不使用化学肥料。这样移植后的树木会长得更好。

为了确保栽的植物冠形优美，到苗圃选植株一定不要荫处的，因为荫处移到小区后会因光照充足产生树冠变形。

石梅山庄实景

石梅山庄实景

石梅山庄实景

关照到业主每一寸细小的景观视线，那些看似不经意生长的一花一树背后，则是朱岳海不为人知的尊重自然情怀和对品质的执着。

一切从细节出发的考量锻造了石梅山庄的精品。

园景小品、铁灯艺、石雕、花砖等等，石梅山庄的元素，也不简搭，而是专向定配。

“掌舵人”的性格决定了产品品质。

朱岳海追求细节完美，对细节考量要求几乎达到苛刻的地步。石梅山庄常务副总经理谢天介绍，朱岳海每年定期带领高管团队和设计团队外出考察，每次都提前准备，归纳小区建设的困惑有针对性地进行考察。如根据石梅山庄的地形特点，定向选择重庆、成都以及广东一些坡地建筑项目的经典，每天早上7点就赶到项目，一直观摩到晚上8点，简单吃过晚饭后与团队开总结会，常常直至凌晨1点。中午也不休息，吃工作餐也要求只花半个小时解决。

无关地段，石梅山庄并非简单项目优势组合。朱岳海身上追求细节与完美的“偏执”，已经超越了房地产本身。

石梅山庄关注从人出发，力求建筑和环境的和谐。历经7年的开发，山庄的容积率仅为1，森林覆盖率达95%，超过200万株热带及亚热带植物得到保留，3000米长的原始山谷溪流保持原貌……

“我们山庄可以说是与林为伴，与水为邻，住在这里非常清爽舒适。石梅山庄比北京植物园都要好，到处是花坛，到处是景色。”来自北京的业主辛老师深有感触。

“山庄就象住在世外桃源。”业主《太极功夫扇》的创始人李德印向记者说到。

有人文温度的雨林山庄

房产本身是一个有生命价值的行业。旅游地产产品讲究附加值，没有人文价值的园区是一座“泥城”。

海南的房地产市场上，一些文化旅游地产打出旅游、度假、休闲等概念，但更多还是停留在概念上，在实际开发的过程中，在产品设计、配套、服务等却没有深入用功，最终沦为仅是占有自然资源、甚至破坏环境资源的单纯住宅项目。

地处知名度较高的亚洲博鳌论坛所在地的中信千舟湾，当年销售高峰期均价一度在15000元以上，但销售后极高的空置率使得项目的环境维护变得薄弱。如今，临河而建的别墅群，水道码头使用的木头已经腐烂，早早的呈现衰败之象。记者一行曾两次走访当年一度旺销的楼盘，对现在的破败不胜吁叹……

朱岳海吸纳的操盘团队在项目建设过程中，就达成了共识：海南的开发商不能仅仅提供能过冬的房子，更应该提供一种生活方式的升级。海南的地产项目需要在人文方面进行提升，让更多的业主的身与心都能得到关怀。

“旅游地产产品应该带给人自由感和人情味，是另一种与城市活动迥然不同的生活体验。”石梅山庄营销副总经理陈鹏说。

“让我们在这里约定，二十年后再相会。”在2015年石梅山庄的业主春节晚会上，一群70多岁“庄主”喊出了他们的海南养老口号。置业顾问杨杰告诉记者，10月初，山庄便迎来了许多业主，一住就住到春节，尽管北方还未真正入冬，离春节时间还有一段时间。

石梅山庄追求“上善人和”的人生状态，营造特有的社区文化、庄主文化。山庄业主自发的成立合唱团、养生、瑜伽、太极、舞蹈、自行车、垂钓等17个俱乐部。

社群是重建人与人亲密关系的能量场，有温度的社群是美好社区的必要条件。

同样是2015年的石梅山庄春晚上，92岁的业主史黎明老人重新走上舞台，用俄文演唱了俄罗斯经典《莫斯科郊外的晚上》。她吐词清楚，完整的唱完了整首歌的4段歌词，赢得了热烈的掌声，6000多名现场业主为之动容。曾是哈尔滨铁路文工团的史黎明老人，至今已经在山庄度过两个春节。

“山庄的休闲文化生活丰富极了，能吸引不同的人，只要愿意，每个人每天都可以参加喜爱的社区节目。我太喜欢这里了，石梅山庄是一个离开就会想念的地方。”来自吉林的业主孙洪俭自认是一个性情中人，山庄的生活让他多了许多在海南有共同语言的“老友”。

石梅山庄把业主的情怀、梦想与追求，通过社区活动与服务平台进行精神融汇，打造家的“人情味”，营造一个有温度的社区氛围。

石梅山庄将海南度假生活做出了独特的味道。

当我们用历史的眼光和美学的视角去审视石梅山庄这个房地产项目的时候，收获的就不仅仅是项目本身，还应该包括更多的思考与对新生活的体验享受。

对不同群体的开发商而言，中国的房地产市场总是最好的时代与最坏的时代共存。

也许，更多的海南开发商可以从石梅山庄项目的成功上有所借鉴。

                                                                                                                    作者：邓建华 陈一夫

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