刘磊：2015年楼市回顾 调控 分化 重估

2015年即将过去，对于中国楼市而言2015年是不寻常的一年。密集的调控政策，高企的库存量，一线城市和其它地区分化加剧，都使2015年楼市呈现出与往年不一样的形势。

调控调出来“分化”局面

从2014年开始，国内房地产市场开始出现颓势，也就是从9月开始，持续一年的楼市调控政策——或者叫它“救市政策”也不足为过——就开始陆续出台。其密集程度和力度也是史无前例的。

2014年“9·30”新政使得二套房贷松动，最终推动了2014年年底的房地产市场成交量回升。然而，2015年初这个势头就萎缩了。即使是两次降息降准，2015年头两个月的全国新房销售数据仍出现同比下跌的态势，甚至部分城市有逼近历史最差数据的趋势。在这样的市场背景下，新一轮的救市政策陆续出台。

从3月底“3·30新政”出台，到九月份的新“9·30”新政，其间还插入几次大的降准降息。可以说，这些政策都对今年楼市起到了巨大的影响。

然而，这项政策并不能从根本上解决国内房地产市场面临的问题，相反，笔者去年就曾指出，在房价一路高歌的时候，任何抑制房价的政策都是助燃剂，因此才会有越调控房价越高的市场反映，因为大众的预期是价格上涨；而当房价上涨预期变成了调整和下行预期时，购房者和投资者就会驻足观望，此时频频发布救市举措、开发商想尽办法降价促销，反而给正在观望中的购房者以消极的心理暗示，无疑会加重他们的观望情绪。

此外，由于国内城市经济发展的不平衡，导致各地房地产市场面临的问题是不一样的。因此，一刀切般的调控政策并不能解决实际问题。二三四线城市普遍供大于求，居民收入水平较低，调控政策带来的利好对这些低收入群体是杯水车薪；而一线城市本身改善需求比重高，投资倾向严重，二手房市场发达，利好政策出台会刺激市场，最终就会形成国内楼市“分化”。事实也证明了这一点，并以深圳表现最为突出：11月二手房价的同比涨幅已经超过50%。深圳等一线城市繁荣的背后，却是整体的房地产市场低迷。

新开工数据低走 库存量却高企

房地产市场的低迷不仅仅体现于销售环节，在全国房地产投资趋势中，可以看到施工建设活动却依然低迷，全国房地产投资增速持续负增长。据国家统计局数据，2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点。照此预测，今年全年新开工面积将在去年已经下跌10%的基础上，年度跌幅将再跌一成。

调控政策改善了一线城市的销售状况，却不能改善整体市场情形，再加上高企的库存量，房地产开发难免陷入并长期保持低迷状况。库存量一直缺乏权威的统计口径，仅以社科院最新的报告来看，以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿㎡（建面），其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿㎡（建面），去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿㎡（建面），去化周期为23个月。这只是平均数据，如果单说三四线城市，这个周期可能就要到30个月之上了。

由此可见，不仅仅是销售市场中区域的分化问题凸显，整体看房地产市场，投资与库存的分化也在加剧，这样的局面对于2016年的房地产市场来说，无疑是“输在了起跑线”上。

商业地产进入洗牌期

一度以“一铺吃十年”著称的商业地产风光也不再，“一铺吃十年”已经变成了“十年养一铺”。城市综合体的过度开发并不是商业增长需求的真实体现。中小企业的生存环境越发恶化，融资困难加大，商品网络化和电子化的趋势和地位逐渐扩大，商业地产的真实租金回报率在降低。尤其是网络商业的兴起，今年双十一淘宝交易额突破千亿人民币，且不去关注这个数据水分多少，我们要关注这样一个信号：消费者不再是“接受”网购这个事实，而是“网购”已成为了不容忽视的商业行为。因此，过去供应过剩，空置率攀升之下，投资和花钱都谨慎的环境中，商业地产需要经历调整。这样的大趋势下，商业地产不转型，便自灭；而投资者的观念不转变，那只能成为“击鼓传花”中的最后一人。

更少的人口，更少的需要

房产收益的实现，或者说过去中国房地产市场高速崛起，除了释放被计划经济体制压制的经济潜能的“改革红利”“开放红利”，最主要的就是上世纪90年代开始大规模城市化带来的“人口红利”。城镇化需要大量的适龄劳动力，他们对于住房可以说是刚性需求，而且具备很强的购买力。正是这样的“人口红利”形成了劳动力丰富、抚养负担轻的“黄金时期”，才使高储蓄、高投资和高增长的环境得以为继。

2012年，中国劳动年龄人口首次减少，之后几年持续下降；2015年，禁了多年的二胎政策终于放开，尽管目前决策层出台一系列鼓励生育的政策，但是老龄化社会趋势势不可挡，未来这种下降趋势将持续，中国正在迅速失去其高速城镇化过程中产生的人口优势。

此外，房价在过去十年中高速上涨，带动的是整个社会的经济活力，极大的拉动了相关产业和地方财政的增长。然而过度增长就是过剩，当房价收入比高到普通老百姓需要辛辛苦苦一辈子才可以购买一套房子时，就算不用“触顶”这样绝对化的判断，房地产增速也会减缓，去库存的速度也会下降。

美联储升息，人民币贬值预期加重

从人民币走势看，房价即使上涨财富可能也将缩水。QE的退出和美联储升息，引发更多热钱回流美国金融市场，造成黄金、白银、原油暴跌； 未来人民币走势预期是：要么被美元胁迫而被动升值，但势必造成内需消费没有替代出口之前，我们的出口萎缩、投资不振、经济遭受沉重打击；另外的选择是脱离紧盯美元的汇率政策，让人民币相对于美元贬值的贬值策略。这样会造成所有以人民币计价的资产（包括占国人财富总值85%的房产）的绝对购买力进行重新沽值；很可能在昨天房产财富的“巨人”，人民币贬值后却是相比较之下的财富“矮子”。当财富的计量尺度改变、财富分配的方式改变、盈利的模式也相应的发生改变的背景下，即便房价不降、甚至上涨，财富也随币值“缩水”了！

总结一下吧，只涨不跌的时代可以说在2015年彻底终结了，把它看做是中国楼市的一个分水岭也不足为过：结束了一路高速上涨的时期；之前过分透支了国内的购买力导致楼市“翻身”乏力。未来一年，一线城市尚存潜在需求，房价或能相对稳定；二线城市房价震荡行情明显；大多数三四线城市需求透支，库存压力大，房价可能将继续下行。对此，投资者心态需要重启，用十年前的投资理念去进行资产经营，那么财富可以说已处于岌岌可危的地步。未来房产已经不能再让财富保值；而其发展趋势也并非一月两月的环比上涨就可以改变的。因此，国内的房产投资者和高净值人群必须跳出传统的投资观念，寻找新的财富增长点。此外，由于未来房地产市场不景气的情况下，会有一批开发商要消失，对于用于自住的刚需购房者在购买房产是一定要擦亮眼睛，挑选有资质的、有一定实力的开发商开发的楼盘，以免将自己的财富投入至危险的境地。