詹国枢谈房价会否涨到每平80万：一切皆有可能

京城有位房地产专家，姓董名藩，北师大教授、房地产研究中心主任。在一次房地产论坛上，董教授预言，再过25年，全国房产均价将达每㎡（建面）9万元、北京80万元！

专家一出声，全场都震惊了！好家伙，80万元！岂不是一㎡（建面）房价就可以买两辆奥迪吗？岂不是一家人拥有100多㎡（建面）房产就成亿万富翁了吗？岂不是租一套两居室每月得花七八万元吗？果真如此，无房户在京城还怎能待得下去？这世界还是普通百姓能居住的世界吗？！

各位且慢，不必惊叹。董教授口出此言，有其充分根据。根据之一，是京城房地产价格多年来平均走势。董教授分析，1987年，京城平均房价约为500元。2012年，上涨至均价2万元。上涨约40倍，平均涨幅为15%。按此趋势再涨25年，2万元乘以40倍，可不正好是每㎡（建面）80万元吗？

董教授根据之二，是推动全国房价上升的十大因素：1.大拆大建；2.人口增长；3.城市化，进城农民要逐步租房买房；4.家庭裂变；5.生活方式演化，养老不是接到家而是给父母再买一套，高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅；6.区际人口整合；7.经济高速增长；8.城乡收入差异；9.城乡阶层意识；10.群居意识。

董教授根据之三，是推动北京商品房需求的七大因素：1.北京拥有全国平均层次最高的官员阶层；2.北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；3.北京拥有规模庞大的涉外机构；4.北京拥有平均层次最高的白领阶层；5.北京拥有平均层次最高的科教卫队伍；6.北京拥有数量最多的文艺从业人员；7.北京拥有购买力强大的外来退休人员。

听完教授以上分析，不少人表示坚决支持。但反对董教授论点者亦有不少，其论据有三：其一，推动全国房价上升，确有各种因素，但抑制房价上升，亦有多种因素，比如，对于大多数居民，住房满足率已经越来越高，其需求强度必然逐渐降低。总体而言，这十多年，中国居民住房需求趋势是越来越弱，并非越来越强。

其二，京城住房需求，亦是同样道理，到了一定时期，需求必然递减。董教授将“国内驻京办事机构”亦算一大需求，其实这些人户口大都还在原地，驻京不过出差而已，很少会在京城购买住房。专家做分析，不能只找于己有利的证据，置基本事实于不顾。

其三，做任何走势分析，切不能以过去百分比按算术方式往前无限推演，倘如此，专家实在好当，走势也太好预测。况且，算术推演，往往经不起推敲。比如，照此推算，25年后再过5年，京城房价岂不要涨到160万元！又过5年，竟会达到320万元？又如，照此推算，短跑运动员去跑马拉松，岂不要跑进一小时大关？不过，京城房价到底会否涨到每㎡（建面）80万元？只有让历史下结论了。如今不是流行一句话吗：一切皆有可能。